天津房价会在现在3年内涨到3W一平吗,降房价的

2019-09-28 16:31 来源:未知

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北京中原地产市场总监张大伟表示,均价3万,这个数字于北京和上海早已突破。而深圳的新建商品房供给量少,最近三个月,深圳的房价环比涨幅达到20%以上。预计下半年一线城市房价走势将继续呈上涨趋势。

“房住不炒,租售并举”在今年的大会上被重申,并且作为未来房地产市场发展的指导思想,围绕这个中心思想,各种楼市调控政策相继出台或即将推出,再配合以往调控政策的持续调控,可以说在政策环境上楼市迎来了大利空。成都楼市目前已经是“三限”状态,既限购、限售和限价,限购指不管买新房还是二手房必须满足相应的购房资格;限售指不管购入新房还是二手房必须达到规定年限后才能出售;限价指房管部门对新房价格进行限定,控制新房价格虚高,不过二手房价格不受限制。由于二手房不在限价范围内,加上限价使得新房供应量急剧减少,促使成都二手房市场从7月开始火爆异常,当然这也是政策出台的目的之一,去库存,去空置,去杠杆。在这个时期也是楼市投资者最好的离场机会,但不少人却觉得楼市前面几次都是越限越涨,所以已经不相信政府的调控决心和手段,依然疯狂入市。有这种想法是可怕的,狼来了的故事大家应该都听过,喊了几次狼来了,狼真的来了却不信了,结果就只能羊入狼口了。

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至于促使豪宅热销的原因有很多,当然其中也难免有猫腻。但是豪宅市场也不是普遍谁都日子好过,有的卖得好,有的根本就卖不动。

容积率指的是建筑面积与土地面积的比值,容积率越高,在同样一块土地面积上修的房子就越多,简单来说就是容积率为2.0的土地,能修的房子只有容积率4.0土地的一半。土地容积率的规定给房地产市场划开了一条分界线,容积率2.5以下的房子和2.5以上的房子已经没有了价格的可比性,高容积率的二手房房价已经有了天花板。

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专家表示,二季度一线城市市场呈现较好的热度,和一线城市房价看涨预期强烈、改善型购房者积极入市的情绪是有关。

另外由于货币政策的宽松,房子被彻底当成了一种投资工具,金融属性已经完全掩盖了房子本身的居住属性,导致房地产投资的金融杠杆过高,甚至已经出现了系统性金融风险,为了防范系统性金融风险,从2015年开始金融市场开始了逐渐的去杠杆,而楼市的去杠杆必然会影响房价的变化,对房地产市场来说也是重大的利空。有人会觉得中国目前经济下行压力大,加息是绝对不可能的,事实真的如此么?加息收紧货币,确实会对实体经济形成负面影响,因为企业融资成本和难度会增加,但是,房地产市场就像一块海绵一样,过去十年从中国的资本水池里面吸了太多的水,冲击了实体经济的发展,一旦加息收紧货币,房地产市场挤出来的水足以满足实体经济的融资需要,但为什么我们现在还不加息,目的之一是求稳而已,如果快速的对房地产市场施压,楼市崩盘造成的负面影响更为巨大,所以目前不加息收紧货币,只是给房地产市场着陆预留时间而已。

一二线城市因为房源少,房价上涨还有市场因素影响,但在三四线城市,棚改货币化安置比例过高则是催涨房的重要因素。棚改制造了购房需求,同时又将这些需求直接推向了房地产市场。一下子有这么多“不差钱”的购房者集中买房,房价想要不上涨都难。

从中国税收上看,2011年房产税收入1102亿元,仅占地方财政收入的2.68%,远远低于美国。中国房地产征税制度与其他国家有明显差异,国外征税范围更广税率也更高。

房地产税值得期待的地方有两点,一是看建设和交易环节的税费如何减少,二是看房产税的征收范围和起征点,是进行无差别全民征收?人均面积征收?首套免征?亦或是其他方式。不管如何征收,全国房产税政策出台的那一天,或许就是马云对房子评价那句话实现的那一天。

上面提到了房价高的原因,有的城市是因为新房供小于求,有的城市是因为棚改货币化安置产生了大量“不差钱”的购房需求。当然,从房价构成的角度来分析,地价过高、税费比例高、货币超发等都是导致房价不断上涨的重要因素。另外,投机炒作也是促成房价快速上涨的原因之一。要想房价下跌,需要从以上因素中找解决方法。

中国指数研究院发布的百城房价数据也显示,6月份中国平均房价环比上涨0.56%,高于5月份0.45%的环比涨幅,是2014年1月以来的最高环比涨幅。在这之前,百城房价刚刚在5月份完成了由跌转涨的过程。

房地产税

其实,还有一些措施对于降房价来说有更好的效果。下面我们就来一起盘点一下快速降房价的“大招”。

楼市股市向来是冤家一对,近期暴跌的股市给全民皆股的市场上了生动的一场投资教育课,一时间段子手横行,不过那些”股市有风险,投资需谨慎”的告诫,远没有账户上变幻的数字更具有说服力。

再看看房屋租赁市场,目前,房地产开发商、银行、非地产行业国有资本、非地产行业民营资本、农村集体经济组织等未来租赁市场的供应端主体都已经开始着手进入房屋租赁市场,未来房屋租赁市场的轮廓也逐渐清晰。有人会觉得,发展房屋租赁市场,租房的人多了,加上房产税会转嫁的租房者身上,房租必然会上涨,到时候租赁市场又是一番炒作,普通刚需又要背锅,其实这种情况出现的可能性很小。理由有三个,首先,虽然租赁市场的需求端增加了需求量,但供应端同时增加了数量庞大的供应。其次,进入租赁市场的资本有国资的参与,国资参与的目的说控制市场有些过了,算是引导市场吧,既然国资参与,首要目的必然不是追求利润。再则,租赁市场的土地供应是来自于农村集体土地,农村集体土地流转费用较低,集体土地从一亩产值几万元到一亩产值几十万元,农村集体经济组织也是很乐意的。

当然,还要提一下房产税。有人认为房产税也能降房价,但是笔者认为即使房产税实施了,也可能会转移到房价或者租金上,效果并不会很明显。

尽管各大项目都在标榜自己为顶豪产品,但北京清华城市规划设计研究院副总监彭剑波在翻阅了诸多资料之后表示,从单价、交通、极致的服务与奢华的配套来看,北京的顶豪距离世界豪宅还有很大的差距。只有价格偏高的豪宅并不是真正的豪宅。“有钱人的确很多,但有钱人的钱也不那么好赚”。

我国的房价在货币宽松,央行疯狂印钞的金融环境下,不疯涨真的是有难度。当然宽松的货币政策和央行大量的印钞并不是不合理的,我国近十年的发展离不开宏观经济调控,宏观调控政策必然是顺应市场环境的,过去十年的全球市场环境决定了我国金融环境应该是宽松的。但十年过去了,如今的全球市场环境已经今非昔比,全球主要经济体目前都处在了经济复苏的时期,各国也在频繁加息收紧货币,举个例子说明一下外国加息对我国的影响,全球经济体就像几个连在一起的湖,每个国家的货币就是水,房地产就像是水里的一条大鱼,其他几个经济体都在湖底往下挖,水往低处流,自然全球的水就会往这些经济体流,中国如果不往下挖,那中国的水就要流到连房地产这条大鱼都养不活。所以中国目前已经开始承受资金外流的压力,收紧货币政策是大势所趋。

限购、限贷、限价、限售等措施我们都已经实施了,房价依然没有下跌的意思。其实,这些政策在以往可能是降房价行之有效的好措施,但是因为在各地执行力度不同,房地产市场环境也有较大的差异,效果也会打折扣。

在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市,一方面可趁当下开发商资金面仍然相对紧张,购房性价比仍然较高的时机入市获取较好回报,把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”,该出手就出手。

通过以上五个方面的分析,希望大家能看到房价疯狂上涨背后的风险是可怕的,要清晰的看到我国各方面的监管制度都在逐步完善,以前那个炒这炒那,各种投机炒作的时代即将结束了。调控带来的影响是短暂的,而改革产生的作用是永久的。

与以上措施相比,房屋空置税对于降房价来说的效果最为明显。那些空置的房屋,很多都是投资炒房者买来坐等放房价上涨升值的,空置不但造成了资源的浪费,还减少了市场的供给量,让真正需要房子住的人无房可买,无房可租。一旦收取空置税,就会促使那些空置的房子出售或者出租,市场上的房源多了,房价也就会逐渐回归平稳。

从“3?30新政”开始,政府对整个房地产政策的扶持还是很明显的,在整个宏观经济的基本面艰难的情况下,对占据GDP十几个百分点的支柱性产业房地产,政府出台支持性政策也是必然的。

市场供应

与提高首套房和二套房的房贷利率相比,加息对于房地产市场的调控效果更为明显。因为提高首套房和二套房的首付比例,只是影响了正在贷款买房的那些人,而加息则是对正在还贷的人们以及开发商都有影响。加息意味着货币政策的收紧,消费的萎缩,同样会对房价产生直接影响。

对于影响后市发展的土地市场,上半年并没有因政策利好、成交量上升而有所提高,相反,整个交易市场成交量表现清淡,成交金额锐减。上半年,地方土地财政收入锐减,原因在于今年3月国土部联合住建部发文要求各地区因地制宜,土地供应做到“有供有限”。

2017年7月6日,国家统计局发布了一组数据,2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米。这个数据肯定还不包括小产权房和部队用房面积,因为小产权是不受法律保护的,也是不被国家承认的,部队用房涉及军事机密,必然也不会被统计。就算以人均36.6平方米来看,也就是说一个三口之家,平均住房面积已经达到了110平米,这个数据说明了什么?说明了我国的已建住房面积已经足够满足全民需求,解决住房问题工作的重心已经从如何建更多的房,转变为了如何让普通老百姓拥有住房,也就是房地产从增量房时代来到了存量房时代。成都虽然未来五年的人均住房建筑面积目标是45平方米,但这个数据是平均值,贡献这个数据的是未来低容积率的高端房产。或许有人会质疑,中国的城镇化进程还没有结束,并且二胎政策放开后,城市人口还会快速的增长,对住房的需求还会继续的上升。

现在的限购政策大多只是区域性质的,很多城市都是以在该城市拥有的房产数量作为判定首套房、二套房等的依据。如果实施全国范围的限购,你即使在某个不起眼的乡镇上有一套房,再到其他城市买房也算二套的话,那么势必会减少很多购房需求。但是,这个政策实施的难度不亚于降地价与停发货币,有点脑洞大开。

虽然上半年市场因政策效应有所回暖,但从房企整体开发节奏以及拿地方面都表现出谨慎、理性的心态。

先说一说城镇化进程,根据国家统计局2016统计数据,2016年年末,全国常住人口城镇化率为57.35%,中国的城镇化目标是到2030年达到70%,也就是说全国城镇化还有13%的进程空间,如果以14亿记全国总人口,也就是说未来还有1亿8千万的人口要进入城镇,如果把这些人平均分配给全国70个大中城市,那到2030年平均每个城市也就增加256万人,但全国何止70个城市,如果为了发展一个城市,而让另一个城市变成空城,这可能么?

除此之外,限价虽然限制了新房价格的上涨,但是对于二手房市场的影响微乎其微,反而导致了新房与二手房房价出现了倒挂;限售在一定程度上打击了投机炒作行为,但是很难影响那些打算长期投资的人群。至于说如何降地价、调低税费比例以及不发这么多的货币,不是你我讨论就能解决的。

而有机构测算,在房价上涨城市增多的同时,平均房价也出现上涨。其出具的数据显示,6月份,70个大中城市新房价格环比上涨0.2%,较5月份0.1%的增幅还扩大了0.1个百分点,近一年来连续两次实现正增长。

如果算上崇州,你所圈的成都即包含了大成都范围

相对于大招一,大招二的可行性更强一些。允许人们买两套房,可以满足刚需、刚改的购房需求,而完全抑制投资性购房需求。这可以在一定程度上减少购买力,从需求端改善供需关系。

“就我个人来说,我觉得现在的股市和实体经济状况是有差别的,所有企业的回报不足以满足这么高的估值,所以你们还是买房子吧。”

而且,不管是南扩东进,区域发展可能都不止3年,更别说范围扩大到大成都了。

那么是不是说现在房价没有下跌的可能呢?其实也不是。通过往年的楼市调控来看,无论何时,只要政策的干预,房价的走势或多或少都会受到影响,只不过要看政策的力度以及是否做到了打蛇打七寸。

由于近期市场形势转暖,楼市热度向土地市场传导,尤其是一、二线城市,导致房企对于这些城市土地的争抢十分激烈,地王依然频繁出现,体现了房企对一、二线市场的看多情绪。

目前我国只有重庆和上海从2011年开始试点征收房产税,但由于征收起点高,税费计算方式不科学,房产税在重庆和上海没有起到应有的作用。征收房产税的目的主要有两个,一是弥补因楼市去杠杆而导致的地方土地财政收入减少,二是调节国民贫富差距,当然还有一个次要原因,房产税短期内抑制房价上涨。

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而在北上广深等一线城市,上半年成交面积同比增长48%,深圳还出现局部楼市暴涨现象。

在楼市火爆,人人都想赶紧入市分一杯羹的时候,其实楼市已经悄然的变天了,也逐渐迎来了房价上涨的完结。接下来就从政策环境,市场供应,市场需求,金融环境和房地产税五个方面来看一看房价上涨为什么会完结。

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预计下半年降息、降准货币政策可能还会继续宽松,今年有望迎来08年以来最大力度的降息。在相对宽松的货币政策环境中,也会使得房地产行业保持资金面的宽裕,一旦经济触底反弹,也会对房地产行业产生正向激励,提振购房者信心。

房地产税,是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。也就是说房地产税包含了房地产开发、建设、交易和持有等各个阶段的税费。在过去,也包括目前,房地产税的重点还是在开发、建设和交易阶段,对房子的持有阶段可以说是没有进行征收的。

新房供小于求,一是通过限购、限贷等从需求端限制购房需求,二是通过增加供给来改变供需关系。现在的调控政策已经涵盖了以上两点,只不过因为需求量依然很大,供给虽有增长但仍难以满足需求,因此效果并不明显。

近年来,从中央到地方的政府和部门,坚持分类调控、因地施策,突出政策调整的针对性、差异化。给那些房价高企的一、二线城市吃“退烧药”,调控重点放在防止房价过快上涨上,通过采取限购措施、增加购房成本、提高保障房供应等手段,降低房价大涨预期。

3年,大成都范围均价3W,我个人觉得这是不太可能的事情。

大招一:全国范围限购

“北京市政府正在调整土地供应结构,对于人口流入也从严把控,在这一背景下,北京楼市又继续回暖,下半年不大可能有更为激进的楼市政策出台。”北京房协秘书长陈志表示,“如果有,也可能是国家层面的政策从宏观层面上影响北京市场。”

首先看利率,从2008年9月开始,我国的五年期及以上贷款基准利率从7.74%一路降到了现在的历史最低值4.90%,宽松的货币政策持续了10年之久。再看一看广义货币余额,中国人民银行统计数据显示,2008年底,我国广义货币余额47.52万亿元,到2017年6月,这一数据已经达到了163.13万亿元,也就是说将近10年,央行印了120万亿元左右的钱,虽然这部分钱没有直接冲击老百姓的日常消费,但是却大大冲击了房地产市场。

大招二:进一步提高二套房的首付比例,停售三套房

据中国人民银行7月22日发布了《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》,数据显示,今年1-6月,个人购房贷款增加1.12万亿元,同比多增1767亿元,这也是有记录以来半年度个人房贷首破万亿。

再说一下二胎政策,据国家统计局统计数据,二胎政策放开前的2015年全国新增人口1655万,二胎政策放开后的2016年,全国新增人口1786万,2017年根据前8月新增人口数据预测2017年新增人口1743万(以上新增人口均未减去死亡人口数量,每年死亡人口数量基本一致)。从以上数据可以看出,二胎政策放开后,人口的增长其实是并不明显的。并且随着老龄化日益严重,年轻人结婚成本和生育成本过高,我国的人口增长情况不会太乐观。

现在的房价之高,对于很多中低收入的家庭来说已经超出了他们承受能力。近期,最高层领导会议在提到房地产市场时,用到了历年来最严厉的措辞:坚决遏制房价上涨,可见房价对于普通民众生活的影响。

中国房地产研究会商业地产专业委员会秘书长蔡云认为,iWORKS结合了产品、行业、市场、信息化甚至金融,打造成高端企业以及高端商务人士无障碍合作沟通的平台,为其他商业写字楼探索“互联网+”模式起示范作用。

新房市场因为限价,就算全款也一房难求,这种状态是不可持续的,是一种假象而已,目的只是为了去二手房库存和杠杆,当二手房库存降到一定数量,新房市场就会逐渐打开购房通道,比如最近成都房管部门出台的摇号购房政策,不用全款都能公平摇号买新房,这已经是一个重要的信号了。

大招四:房屋空置税

“互联网+”并不是也不应该是一个空洞的口号,而是对创新2.0下互联网发展新模式、新业态的高度概括,集中体现为用互联网思维来革新和改造传统产业。

再加上未来房屋租赁市场的发展,未来居住成本必然会稳定下来,当购房者有了更多的选择,购房的需求必然减少。

大招三:加息

字面意思很好理解,面对股票大盘的震荡,还是放弃股票改买房子吧!

市场需求

最后,其实降房价的最好的措施还是通过增加供给以及制定更好的住房保障制度,让低收入者住保障房,中高收入者买商品房。让所有人都有房住的前提下,再来决定是否要通过购置商品房来改善自己的居住品质。

于是很多人想到了楼市,众人感叹:相比暴涨暴跌的股市来讲,房产仍然具有稳定的投资价值。

未来低容积率新房的价格肯定会很高,从《规定》发布后成都土地成交楼面价就能看出,部分容积率为2.0的土地,楼面价已经接近了当前一些二手房的单价,除了地价的上涨,前面提到的成品房要求,以及智能建筑、环保建筑等概念的加持,未来低容积率新房价格可见一斑,2017年成都房地产的确是迎来变革的一年。为什么未来新房价格要抬高到那么贵呢?重要目的之一是为了分化楼市的消费层级,让高收入人群和改善需求人群不与普通老百姓抢房。这一观点从11月15日成都市发布的《成都市房地产业发展五年规划(2017-2021年)》中得到了确认,规划中明确说到,引导首套房购房者购买存量二手房,也就是高容积率房子,支持改善需求购房者购买新房,也就是低容积率的房子。消费层级的划分,也是为未来征收房产税做好铺垫。

另外,还有网友列举了房产只能以首次购买的价格出售、限售期延长至10年以上等措施,这些对于降房价也会有立竿见影的效果,但是施行的可能性不大。

4、房地产将迎来真正“互联网+”元年

还有一种声音认为,征收房地产税,会在房价中得到体现,最终将税费转嫁到普通的刚需购房者身上,这种理解是不准确的,房地产税是房地产市场税费的概括,近日国家财政部部长表态,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。也就是说房地产税政策的出台,不只是增加了持有阶段的税费,还有减少其他环节的税费,实际上是利空房产持有者,利好房产购买者的,也就是利好刚需,利空炒房。

据了解,韩国在1986年-1989年和2005年分别加强了对物业税征收,但此后1-2年的房价涨幅反而从此前的5%左右上升到了10%-15%,而日本1973年和1991年两次提高房产税后不久均因经济危机导致资产价格崩溃,效果难以观察。

目前房屋租赁市场主要是私人房源或者民营资本参与,租金定价权在房东手上,但国有资本参与后,当市场占有率达到一定比例后,租金定价权就不完全在逐利的房东手上了。相信在监管部门的引导下,未来房屋租赁市场必然能够健康的发展。

自“互联网+”第一次出现在《政府工作报告》之后,一时间“互联网+”成为市场热议的话题。与人们日常生活相关的衣、食、行等传统行业在互联网风口上开始创新、改革。

我国全面征收房产税是势在必行的,反对者认为,我国土地不是私有,房价中已经包含了产权内的土地出让费用,征收房屋持有阶段的税费是不合理的,其实不然,既然只是给了产权内的土地费用,那产权到期后呢?这里需要说一下房屋产权年限的问题,拿一般商品住宅来看,产权年限为70年,那70年到期后怎么办呢?这里就是一个仁者见仁智者见智情况了,有人认为产权到期之后肯定是免费自动续期,只交了70年的土地费用,想要永久拥有土地使用权,可能么?既然有产权期限,那必然有其道理,官方没有明确产权到期后的土地续期问题,并不代表土地续期不产生费用,如果明确了土地续期会产生费用,那房子谁还愿意买呢?所以如果房产税开始征收,其实是合理的,简单看就是把70年产权到期后的土地续期费用变成房产税分期付款,这是一个少数服从多数的情况。

其实,从房产税的征收结构来看,中外的迥异也是造成房产税对房价影响效果不一的一个因素。

这里就要说一说房地产税和房产税的区别,前面提到房地产税是一个综合概念,是整个房地产市场税费的概括。而房产税就是房子持有阶段所需要缴纳的税费,房产税对楼市也是一个较大的利空政策。

具体来看,6月份北上广深4个一线城市新建商品住宅成交均价分别为30022、34191、15486和32528元/平方米,环比增幅分别为9.3%、7.6%、8.1%和9.6%,同比增幅分别为10.6%、29.1%、-8.7%和33.3%。北京和上海两市成交均价均创新高。

政策环境

“税改前房地产税主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税,重流转税而轻保有税的特点,容易导致流通环节的税收转嫁到房价被消费者吸收。房地产税改革有利于降低房产商的开发成本,抑制市场上过度的炒房投机。此外,房地产税会以房产估值来征税,高端市场上的房屋需求会减少,理论上房价会因此有所下降。”韩长吉表示。

今年10月11日,成都市发布了《加快推进我市成品住宅发展的实施意见》,《意见》要求,到2022年底,全成都市只卖成品房,成品房不是精装房,但成品房是完成了硬装的房子,这样开发商建安成本会增加,未来新房价格必然会上涨。说到这里可能很多人会觉得,房价既然要涨,这不是与前面说的政策环境违背了么?其实是不违背的。10月13日,成都市规划局通过官网正式发布《成都市城市规划管理技术规定》,《规定》要求,城市核心区最高容积率为2.5,一般地区为2.0,特别地区为1.5。而新规发布以前成都市二环内不少中高端楼盘的容积率是4.0,甚至部分楼盘容积率高达5.0。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示,目前房地产税中的土地占有税费太多,导致房地产商开发成本增加,最终这些成本以高房价的形式被消费者吸纳。房地产税改革总体思路是在不增加整体税费的情况下,调整税费结构,提高保有环节税费,降低建设、交易环节税负。

在目前政策严控的情况下,压制住火苗,很难燎原

“而像北京上海这样的上半年涨幅低得城市,下半年还会维持这样的涨幅,甚至金九银十会出现涨幅更快的情况。”

金融环境

不过也有业内人士认为,从目前的形势来看,顺应支持改善型需求购房的政策导向,一线城市最有可能的微调政策就是继续放开高端市场。“不过自去年下半年以来,以北京为首的一线城市高端项目放量集中。如果下半年市场出现供应过剩等压力,四季度可能是高端市场政策收紧的一个窗口期。”

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国家统计局数据显示,6月一线城市房价上涨依然惊人,其中深圳新房价格环比涨幅高达7.2%,此外,上海上涨了2.4%,广州上涨1.6%,北京上涨1.6%。

8、利好楼市政策再加码

有机构21日发布的一线城市快报显示,6月份北上广深4个一线城市新建商品住宅成交均价再创历史新高,为27676元/平方米,环比增长9.1%,同比增长20.5%。

7月9日,国家统计局公布数据显示,6月份全国CPI同比上涨1.4%,虽然涨幅较上个月扩大0.2个百分点,但依然在低位徘徊;同时,全国PPI同比下跌4.8%,数据表现低于市场预期,跌幅扩大至年内最大值。

据介绍,2015年上半年,20大标杆房企在一二线城市购入土地金额高达1342亿元,占所有土地支出的90.1%,创了历史新高。

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