华夏幸福2018战略调整与拿地策略整理,旭辉201

2019-10-18 07:38 来源:未知

九、华夏幸福

4.金地新家(金地旗下家装互联网装修平台)进一步联手京东O2O,共同发力互联网家装市场,致力于打通线上购买,线下服务的家装消费壁垒,全面联动电商、微信公众号、线下门店,以双重品牌保障为广大年轻人提供标准化装修解决方案。

从2018年的拿地情况来看,主要方式是战略合作、公开招标、混合所有制改革、收并购等。为了腾挪空间拓展代建业务,绿城近年来试图将项目投资布局重点转向一二线城市,将三四线城市的业务腾给代建以发展空间。当然这也直接导致了绿城在拿地策略上的变化。

十四、世茂房地产

七是组建新构架,五大轻资产集团包括绿城管理集团、绿城资产集团、绿城理想生活集团、绿城房屋科技集团和雄安公司。

面对宏观调控政策带来的影响,世茂进行了如下调整:

(一)战略调整

3.继续重点关注市场容量大、市场饱和度相对低、市场发展有潜力的区域和城市,对于存量较大、市场相对弱的区域和城市,会抓取板块结构性和产品结构性的一些机会,在投资方面,金地的投资准则是“平衡、审慎、科学”,要求“左手规模,右手效益,两相平衡”;

十、华润置地

3.目前土地储备的比例在一线城市大概10%,二线城市40%,三线城市40%,四线城市10%。未来3~5年三四线城市,特别是四线城市土储占比会适当提高;

需特别提及的就是华夏幸福引入中国平安作为战略投资者,缓解资金压力,优化公司的治理结构,另外公司通过对赌协议业绩承诺与股权激励业绩承诺机制,对管理层实行监督与激励。

3.多元融资渠道:除正常银行开发贷款外,金地还发行中期票据、公司债,并将公司的一些收益进行资产证券化,发行ABS、ABN等。

五是重点布局未来社区零售服务---社区便利店“绿橙”,依托丰富的社区资源,开发绿色农业小镇开发,布局自己的种植基地,提供优质的米面粮油和生鲜果蔬,推广“幸福绿城”APP。

六是提出“空间即服务”(SAAS,Space As A Service)理念,致力于城市空间营造与服务,其运营及服务的部分占集团业务比重将会越来越大。

六是新组建的绿城科技集团围绕建筑科技化、住宅科技化、楼宇经济科技化等方面推进,具体包含四大板块内容:4S公司、精装修集团、基电安装公司、绿城PC构建厂。

十四、世茂房地产

尽管大环境的融资形势非常严峻,但中海当前的流动性非常充足,融资成本目前也基本能控制在年化6%左右,在战略发展方面,一是着力“好中求快、稳中求快”,销售策略和节奏更为进取;二是加速拓展一线及二线城市都市圈,高效吸纳土地储备,且重点布局商办板块,主要是大力开发联合办公和长租公寓领域;推出股权激励计划,并主要面向公司逾400余名中高级管理人员以及技术骨干等;四是制定2018年业绩增长目标,追求“又好又快”的发展目标。

《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》

主抓并购、招拍挂、合作模式,在一二线城市拿地金额占比超过80%,拿地区域分布较广,如2018年6月拿到了乌鲁木齐、福州、长春、天津和济南共5块土地。

2.在未来具体城市的投资布局上,将深耕和广拓相结合,将阵地扎根与游击战相结合,抓住一些深耕布局的机会,同时也选择一些结构性的短暂机会;

中海地产在2017年年报中表示将加大一二线城市棚户区、城市更新等非公开市场土地投资力度,多元化增加土地储备,不过在当前国家棚改货币化收缩政策下将影响这一进程的实施。总体来说,中海地产的风格相对“保守”。公开报道显示,其负债率只有20%,其杠杆利用得相对较少,发展以“稳”为主,以利润取胜而非规模。但是,依靠控制各项成本以增加利润可能会对公司发展产生一定的影响。

(一)战略调整

七、绿地控股

当然2017年引入平安集团作为战略合作伙伴,为旭辉的地产规模扩张和业务布局也起了“加速器”的重大作用。

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严/肃/广/告/时/间

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接前文:《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》

1.主要通过招拍挂、收购、合作开发等方式获取土地和项目;

六是重点布局长租公寓,如雄安绿地双创中心、香河绿地双创中心、绿地铂骊公寓项目。“双创中心”打造集创新创业、公共孵化服务、投融资服务、创业辅导、国际资源对接为一体的共营区域,为创建区域“创业大街、创业社区、创业慧谷”等业态做好基础,后续择机共建双创基地。另外布局多元化生意,如投资创客中心;针对中产阶层客户推出进口精品超市G-Super,且在2018年做进一步扩张,门店将从现有的37家扩展到100家。无独有偶,2018年1月绿地集团联合WE+酷窝品牌,在西北六省区推动传统写字楼与联合办公、共享经济的融合项目。

目前主要的拿地方式是招拍挂、项目收购、合作开发等,且90%以上的新增投资都放在一二线城市,同时公司将关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市,2017年年报披露当年拿地区域集中在一二线城市(比如上海、厦门、广州、武汉、西安、福州等城市)。

三是强化2018年绿城的重点发展关键词:“五位一体”、“轻重结合”复合型发展,即以绿城中国为主体,构建绿城房产、绿城管理、绿城资产、绿城小镇(温州文成小镇项目、潍坊昌乐小镇项目)、绿城生活五大业务板块。

(一)战略调整

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一是采取积极而谨慎的的收购土地政策,除了重点布局一二城市外,将关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市,为保证以后能获得较高的利润率(目前世贸的拿地成本相对较低:2017年末土地成本均值为5108元/平米);

(一)战略调整

2.6月发行公司债券(第三期),规模不超过人民币30亿元(含30亿元)。品种一为3年期,票面利率询价区间为4.7%-5.7%;品种二为5年期,票面利率询价区间为5.0%-6.0%;

四是加强在“速度”和“质量”上下功夫,着力库存去化、新盘销售、资金回笼等工作,根据绿地公开披露的财务数据显示,2018年一季度回款584亿元,回款率120%。

(二)拿地策略

3.3月初公告300亿的各家银行和金融机构的授信和融资合作。

曾经与招商蛇口、保利和万科并驾齐驱的金地集团(招保万金),目前在排名上也有一定的下降。根据公开报道显示,金地集团今年以来受房企各融资渠道收紧的影响,金地的融资成本也明显上升(去年平均成本的4.56%,今年已发行的票面利率最低达到了5.3%);快速拿地使资金承压,负债率已由2016年的65.43%上升到2017年的72.13%。

一是聚焦三大城市群、四大都市圈的同时,择优拓展一二线城市周边承接产业及人口外溢的优质三四线城市。

2.关注宏观调控非主控城市发展机会,通过多样化土地资源获取方式,进行低成本储地;

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

1.5月发行2018年度第二期中期票据,发行期限3年,票面利率为5.18%;5月29日发行公司债券(第二期),发行规模为人民币30亿元;

(二)拿地策略

(三)核心融资

华润在2018年的战略调整主要如下:

1.除了在土地市场频频出手,融资速度也明显加速,以有效解决规模增长与资金需求相匹配的发展需求;

(三)核心融资

2.2018年4月23日,发行上海世茂股份有限公司2018年度第一期短期融资券;

笔者按:

十一、龙湖地产

绿城2018年的战略布局集中在一二线城市,但去年以来一些一二线城市成交量下降,楼价上涨空间有限,短期有一定下行风险,与绿地的情况类似,绿城亦强调多元化发展,但除地产外的其它业务收入比例暂未见明显提高。

对于2018年的布局思路,龙湖地产延续“稳健迅捷” 的投资策略,以应对投资弱市下的波动风险,抓住机会以积极合理价格补仓,并寻求持续的行业收并购机会。

4.3月12日和13日在上交所发行公司债10.9亿,在银行间市场发行短融15亿。

2.今年年初绿城拿到了300亿元的直接融资,包括ABS、公司债、长租公寓债等在内,渠道广泛。

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

4.华润目前的创新业务主要有康养地产、长租公寓、产业小镇、文化体育等,并已落地了多个小镇项目,包括深圳龙华苹果科技小镇、惠州罗浮山耕雨小镇、广佛时尚小镇、汕头濠江健康养老养生文化特色小镇、东莞道滘镇文旅项目等,另外还成立了“华润影业”公司,计划布局文化娱乐产业。

(一)战略调整

2.2月24日面向合格投资者公开发行公司债券获得中国证监会核准批复的公告。

2018年以来地产宏观调控趋紧,同业竞争加剧,世茂重点布局的一二线城市受本轮政策调控的影响较大;而且对房地产业务依赖很大,多元化布局较其他大型开发商相对比较迟缓。

(二)拿地策略

1.整合酒店资产进行分拆上市或进行资产证券化(ABN);

(一)战略调整

三是“龙湖地产”更名为“龙湖集团”;

九、华夏幸福

2018新城控股主要实施以下调整:

(三)核心融资

4.目前拿地区域一二线城市依然为重点,同时挺近三四线城市(2017年新进入海口、重庆、成都、济南、惠州、徐州、滁州、镇江等城市),进行多样化地产布局。

绿地在2018年的战略调整有目共睹,主要体现在如下几方面:

(三)核心融资

五是实行“1、3、5”高周转(1个月开工,3个月开盘,5个月现金流回正),继续提高项目周转率。

二是开始摆脱传统地产商,成立产业基金从事股权投资,如联合清科集团进行产业项目投资,基金规模上百亿,且开始产业园项目--上海“龙湖闵行中心”的投资开发;

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十三、新城控股

华夏幸福的地产收入集中在京津冀地区(2017年收入占比87%),地区依赖较高,但津京冀地区近年来人口处于净流出状态。地产调控趋严的背景下,华夏幸福与平安对赌承诺为业绩三年翻一番,由此增加了公司经营风险,另外为实现对赌协议规定的三年业绩增长幅度,华夏幸福追求短期业绩的激励较强,由此对公司长期战略布局可能产生不利影响。

主要是招拍挂、 外部合作及二级市场收购等方式。根据公开报道显示,2018年1-4月,龙湖地产共获取29宗地块,大部分集中于1-2月份获得。龙湖拿地聚焦于一二线城市并围绕都市圈内城市群适度下沉布局,同时要求将单个项目的开发规模控制在适当的水平,目的是提升可售物业的周转率。

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