旧改将释放4万亿,存量时代抢滩城市更新

2019-10-05 01:00 来源:未知

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今年的两会政府工作报告中明确指出“城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升”,预示着在更高水平上加速推进城市更新。房地产行业正经历由增量市场向存量市场的转变,参与大规模的城市更新,是房企创新转型的重要路径。以沪深城市更新为主题的两地交流会于3月14日在上海举行。

随着国务院常务会议部署“旧改”任务以来,整个房地产行业针对存量市场改造升级进行更加热烈的探讨。

伴随着城镇化不断深入,中国进入了以满足人们“美好生活”为目标的新阶段,城市发展进入快行轨道,其中一线城市开启存量焕新、内涵增值为特征的的城市更新4.0时代。面对这个万亿级的市场,品牌房企积极拓展市场机会,掀起城市更新热潮。

来自上海、深圳两地的房地产开发企业、投资公司和协会、研究机构等近50位企业家、专家学者与会。中国房协房地产流通专业委员会常务副秘书长虞海发、深圳城市更新协会秘书长周旭分别致辞。本次活动由上海易居房地产研究院、深圳城市更新开发协会共同主办,易居研究院中国房地产案例研究中心、易居企业集团克而瑞事业群城市发展部承办。

近期,在广州、上海、深圳等城市推出的旧改地块,更是得到众多规模房企的热切关注。连日来,上海升龙投资集团164亿元签下广州最大面积旧改项目;汇东投资宣布联手万科合作开发白露村旧改地块;恒大地产通过控股子公司深圳合胜拿下万众生活村片区城市更新地块;方圆集团携手星河控股,共同拿下广州南沙区旧改项目; 时代中国与广州花都横潭村达成旧改合作等等,一时间,“旧改”似乎成为了当下市场最炙手可热的“香饽饽”。

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在上一轮“棚改”刚刚淡出市场之际,“旧改”新举措是否会重蹈覆辙引起房价上涨问题,也再次成为市场争论的焦点。对此,有业内人士分析,在房地产增量市场“天花板”临近的背景下,“旧改”带来的存量市场“红利”,对于房企而言的确是个商机,不过,从本质上来看,“旧改”重在民生,对于房价不会有直接影响。

城市更新是城市升级和房企转型的主要途径

沪深城市更新是房企转型必争之地

“旧改”的到来究竟会对房地产市场带来怎样的影响?有哪些房企已经闻风而至,收效又是如何?

城市的发展伴随着新区扩张和旧区更新,以及不同时期从结构到内容、内涵的不断深化。随着中国经济发展由“高速度”逐渐向“高质量”转化,城市经济的发展与空间利用对城市功能提出新的更高的要求,城市更新为满足城市功能升级需求以及房企转型升级、业态优化提供了重要途径。在“减量建设”与“产业升级”并存时代,城市更新对现有建筑的升级改造与创新利用,成为下一轮城市发展的新增长点,成为企业转型升级持续性发展的主要动因。

会上,易居企业集团克而瑞事业群城市发展部副总经理付伟从城市更新带给房企的现实机会与挑战进行解读。由于城市生命具有周期性、土地资源容量具有边界、政府需求及市场需求导向给城市更新带来新发展机遇,城市更新将是下半场房企实现转型的必争之地,工业用地、城中村、存量商业将是本轮发展重点方向;城市更新项目由于存在自带产业,注重空间融合与创新,周期长、重运营,内容持续叠代升级,因此城市更新较地产开发门槛更高且难复制,对房企来说是挑战;未来随着人口、产业、交通进一步融合,城市外溢趋势不可逆转,环沪区域、临深区域依旧会保持上升趋势。

“旧改”市场将释放4万亿投资规模?众多房企闻风而至

图:城市发展模式与城市更新发展历程

城市更新的应对机制

mg4355娱乐场,近年来,随着新型城镇化战略频结硕果,一二线城市逐渐由“增量新建”阶段过渡到“存量改造”阶段,代表满足人们“美好生活”、焕发城市活力的新业态,成为城市发展的重心。根据中指院最新报告显示,2016-2020年,我国城镇住宅拆迁、改造需求将达到29.33亿平方米,占总体住房需求的34.4%。

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面对城市更新过程中不断变化的发展需求,华润置地华南大区城市更新事业部投资拓展经理王宽余表示,2000年,华润置地开始介入城市更新项目。从城市更新1.0版、2.0版,到今日3.0版,三个阶段的变化主要因为:对于开发企业而言,不单是做一个产品的品质追求,应该是考虑整个城市的服务运营配套。因此,需要各个方面资源整合,比如政府、居民,各个产业的导入等各方面资源融合在一起,形成一个合力,推动城市更新的发展。

6月19日,国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”。文件指出:老旧小区改造涉及居民上亿人,能够促进住户户内改造并带动消费。对此,有市场专家估计称,“旧改”能带动的投资总额,可能会达到4万亿。

城市更新的发展总体经历了六个阶段,从初创期消费型城市,到赋予生产、生活、生态三生及美好生活内涵的可持续高质量发展城市。

作为深圳市属国企的深圳天健集团城市更新部总经理刘军认为,在城市更新发展大趋势下企业斩获了众多的城市更新项目。当然只做一个开发企业并不能可持续发展,需要积极践行企业责任,参与民生工程建设,为更新完善社会基础设施积极做出贡献。因此,城市更新给企业带来发展契机的同时,企业也需要不断调整扮演好自己的角色。

敏锐的房企首先捕捉到这一信息,且明显掀起了一阵“躁动”。近期,在广州、深圳、上海、西安等地,众多房企在“旧改”项目上动作频频。同时,还有一些城市,以“城市更新”为名,进行着“旧改”业务的拓展。

第一阶段(初建期-1977年):城市向满足自己大部分需求的生产型城市转变,城市资金用于发展生产和挖掘改造。

“高门槛”背后的困境

对此,58安居客首席分析师张波对蓝鲸房产表示,对于存量为主的市场或住宅土地市场供应量明显偏紧的城市,房企会更多关注和参与城市更新项目。例如,深圳、广州是房企参加城市更新最为积极的市场。

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仁恒置地上海公司常务副总经理沈浦阳谈到投资收益,目前正处于一个瓶颈期,由于存量旧改当中,存在零星未拆除,所以导致现在的拆迁成本,与直接从土地市场招拍挂拿地成本相差不大,甚至更高。考虑到一般这样的项目位置比较好,希望未来限价政策能够放松,这样能够对收益带来更多的回报。标准的城市更新项目,不仅是旧改项目,更个提升城市形象、调整城市功能。对建筑物等硬件设施进行改造,也是对各种文化环境、社会心理等软环境进行延续与更新。

据网易房产不完全统计,截至2019年5月底,广州已有195个城中村开启相应的改造工作。截止到目前,保利地产已介入9个旧改项目,富力介入13个旧改项目。此外,万科(SZ:000002)、华润置地、佳兆业,珠光集团、星河控股、中鼎集团、合景泰富等也分别在广州签订了3―5个旧村改造项目;6月12日,深圳龙华区发布《2019年深圳市龙华区城市更新单元计划第二批计划》显示,龙华4大居住项目旧改正式立项,资料显示,中国恒大、深圳金光华、伟禄集团等为申报主体。

第二阶段(1978-2000年):城市进入改革开放期,城市扩张成为城市建设的主流,新的政策导向、更新类型和更新模式开始涌现。

宝华集团副总裁杨健表示城市更新主要分为三大类型:一是以政府投入主导的福利型;二是政府+企业经济增长型;三是政府+企业+社区经济增幅型。城市更新更多的是工业厂房改造、商业改造、商圈改造。他以宝华收购某酒店商业改造为例,该酒店作为上海城市改革开放的城市记忆,只能在保留它建筑元素的基础上进行改造。从接手到现在已有7年多时间,通过规划建设大约还需要一年半到两年才能投入使用。他提到有的项目改造费用远比拆掉重建贵得多,中间还需对各方参与者进行协调,对开发企业具有挑战性。

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房企转型的一个方向

不过,张波认为,近期国务院针对“城镇老旧小区改造”的工作部署,与曾经的大面积棚改项目不同,目前以旧改为核心的城市更新,具有更丰富的内涵。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进亦给予了肯定意见,他向蓝鲸房产指出,棚改是增量的市场,而旧改本质就是存量市场,所以会相应减少大拆大建,但能够带动很多配套产业发展。

第三阶段(2001-2008年):城市的发展战略和格局发生重大变化,如《上海市城市总体规划(1999-2020)》2001年被批复,深圳2004年颁布《深圳城中村(旧村)改造暂行规定》,城市序幕拉开;2008年发布《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》探索旧工业区改造路径,现代城市更新渐现雏形。

交流会上,深圳碧桂园房地产投资有限公司区域助理总裁刘昕就碧桂园深圳机器人产业园项目做交流分享。目前该项目的成功有三个方面:1、精准的定位,借助宝安中心区产业优势,从机器人产业生产、研发的全产业链出发,重点引入机器人及相关配套产业,打造以机器人为主题的产业园区;2、超高的工作效率,项目从规划设计到开园运营仅用了两个月时间,创造了同类项目开发建设速度记录;3、通过各方面的包装,将产业园分区化,配套餐厅、员工公寓、凤凰优选,打通整个园区产业链,利用产业配套来支持生产。这算是比较成功的城市更新项目,有许多可借鉴之处,也是作为房企转型的一次成功尝试。

江海证券发布研报指出,本次城镇老旧小区改造作为基建投资的新抓手,一方面有助于增加有效投资需求,拓展内需促消费,另一方面又最大限度地避免了“棚改”推升房价的副作用,投资周期短见效快,且空间巨大,未来有望成为基建投资新的增长点,对促进基建投资,对冲房地产投资和外贸对经济的下行压力都将带来积极意义。

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城市更新的背后需要反思

今日“旧改”大不同,房企需转型运营、服务“新角色”

第四阶段(2009-2014年),城市更新规模和方式发生转变,由大规模改造向注重细节的微改造转变。如深圳2009年出台《深圳市城市更新办法》、上海2013年出台《关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》来规范工业用地改造为商务办公或商业服务用途的“非正式更新”。

溢臻投资董事长刘晓兰以自身考察、参与过的城市更新项目作一个复盘分享。以三个案例提出了一系列城市更新背后的反思。尤其是在城市更新过程中,存在谁是主角谁是配角的问题。是政府作为主导,还是投资机构、开发商、运营商,如何植入合适的内容能够被接受?应该明确每个项目中参与者的角色定位。其次是关于运营商该如何运营的问题,是开发思维还是长线思维,是资本思维还是短期的快速回笼思维,最后为什么很多项目关闭了?深入挖掘地产人对参与城市更新背后的反思。如果没有很好的商业模式,没有很精准的定位,没有很好的经济支持,靠完全白日化的二房东市场竞争,这种更新很容易出现很多问题。城市更新项目首先要慎重规划,要有全局观念;同时,还要形成旧城改造资金链的良性循环。

从“旧改”概念提出的时间上看,这早已家不是什么新话题,但与“老旧改”定位有所不同的是,新的“城镇老旧小区改造”部署工作中,更细化的指出了,要对“住户户内进行改造并带动消费”。

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