mg4355娱乐场流拍土地增多未必不是好事,土地流

2020-01-04 13:55 来源:未知

  流拍土地增多与今年整个房地产政策环境持续收紧有关,一方面,楼市调控不断加码,市场需求受到抑制,销售增速有所放缓;另一方面,金融去杠杆、严监管,房企融资渠道收紧、融资成本提高,加杠杆购地被严控,大多房企感到了资金压力。而面对高企的地价,有的企业是真买不起了,有的企业是不敢买了,生怕政策的不确定性带来投资风险,宁愿错失一些机会,也不想投错几块地,毕竟那些近年高成本拿地、在今年遭遇销售限价、开盘亏损却又不得不开的案例摆在眼前。

新房继续限价,地价却没降

  于是我们看到,最近几个月,一些重点城市的土地市场上,参与竞拍的企业数量有所减少,企业之间扛价争抢现象减少了,合作拿地现象增多了,土地溢价率明显下降,流拍土地数量也有所增加,特别是那些动辄几十亿的高价地或者位置偏远的复杂地块大多都流拍了。

2018、2019,乃至2020,都是房企的偿债高峰,与此同时,信贷在不断收紧。房企手里的钱不多,不能冒着资金链断裂的风险砸钱拿地。

  在缺乏盈利预期的情况下,房企每拿一块土地都更加谨慎,有的企业提高了投 资的标准和门槛,严格控制成本和风险;有的企业甚至会根据当地政府的限价反推拿地的技术指标,保证能算得过账的才会出手;还有的企业因已有土地储备量足够其近几年发展,选择了放缓拿地节奏。

过去招拍挂,大多都是“价高者得”,可现在很多地方政府转换了思路,要选择开发商,如果没有自己中意的开发商来,宁可流拍。

  只有地价稳了,房价才能稳,市场预期才会稳定,“稳地价、稳房价、稳预期”正是当前地方政府落实房地产调控的主体责任。可以预计,未来一段时间,土地流拍现象仍会发生,土地市场将逐渐回归理性。从这个角度看,当前流拍土地数量增加并非不是一件好事。

但现在,房住不炒成为主旋律,楼市逐渐平稳,房价也接近横盘,没有足够的上涨预期,提前拿地很可能不但不挣钱,反而要赔钱。一方面,房企大都是贷款拿地,地价上涨的收益比不上借款的利息,拿地就是在亏钱;另一方面,买地所需要的资金量大,超前拿地就意味着,几千万甚至几十亿的资金被持续占用,不能投资到其他方面进行钱生钱。所以,现在很多房企,只拿最近一两年开发所需要的地。

  近期中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,充分体现了中央政府对这轮调控房价的决心,调控政策短期不会放松已经成为房企共识。要遏制房价上涨,就要合理引导价格预期,打破市场对房价长期上涨的预期,从而使住房回归居住属性,真正实现“房住不炒”。而要遏制房价上涨,最根本的还是要从土地源头开始,先稳住地价,这就需要地方政府逐步减少对土地财政的依赖,降低经济对房地产投 资拉动的依赖,不能再走过去的老路。近期更多地方政府采取了“限房价、竞地价”的土地出让方式,也有助于土地市场降温、地价趋于合理。

今年的土地市场相比于从前确实在退热,一线城市中,北京近几月出让的多个地块均以底价成交;12月16日,广州底价拍出两宗地;12月18日上海底价拍出两宗地。新一线城市,如南京、郑州前不久也有几宗地底价成交。二线城市如珠海、无锡近几月也均有底价成交的情况。此外,12月 9日,济南共有15宗住宅及商业用地公开招拍,9宗底价,1宗溢价,其余5宗地块宣告流拍。

  这并不代表房企对土地市场悲观了,因为从前7月房企购地情况来看,土地购置面积仍同比增长11.3%,土地成交价款同比增长21.9%,而从财政部的数据也可以看出,1~7月累计国有土地使用权出让收入同比增长35.1%,房企拿地的脚步并没有停止,只能说在政策加码和资金收紧的背景下,房企拿地更加理性了,想把有限的资金用在“刀刃”上,或者等待未来更好的投 资机会。

来源:房天下

mg4355娱乐场,  今年以来,全国各地土地流拍数量增多。中原地产研究中心统计数据显示,今年1~7月,全国一二三四线城市流拍土地接近800宗,已创下近7年来的新高,这也引起了部分人士对土地市场的担忧。

而另一方面,随着各大城市相关政策越来越严,拖延缴纳买地款项越来越不可能。首先,拿地之前,要交几千万的保证金,拍卖完成后一段时间才退还。其次,拍卖之后,很短时间就要交齐地价,以前出现的拍下之后用地块融资,基本不可能了。

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mg4355娱乐场流拍土地增多未必不是好事,土地流拍频现。现在很多城市开始限价,限价依据的是已经销售的同类项目的价格。已经销售的同类项目,拿地是在2、3年以前,可最新的土地价格,却是要比去年卖的土地还贵。

除了以上的原因之外,还有很多因素导致今年土地市场流拍频现。比如,临近年底企业回款慢资金;选择旧改拿地,周期长但是省钱;流拍后再出让可能降价,房企想要抄底;之前的地价过热,土地出让心理价位过高;少部分是地方控制楼市热度,主动撤牌导致未成交。

mg4355娱乐场流拍土地增多未必不是好事,土地流拍频现。如果要说土拍市场最常被提到、关注度最高的词是什么?早几年大概是“地王”,但今年,在持续调控成果显现,楼市基本横盘的情况下,2019年土拍热词该是“流拍”。

苏州、大连等城市在7月份相继加码调控政策 ,尤其是苏州,自5月已经经历了三轮调控,园区限售升级、房价涨幅控制在5%以内、限购门槛提升、限售扩围,这一系列举措对于打击当前过热的楼市、稳定房地产市场起到极其积极的租用。

mg4355娱乐场流拍土地增多未必不是好事,土地流拍频现。少数城市财政压力大,卖地过多

据中指院统计,2019年前11个月监控的全国300个城市共有4350块地未成交,即便土地拍卖存在本月挂牌下月成交的情况,今年前11个月的土地流拍数也基本在4000块左右,相比于2018年的1808块,增长了一倍多。

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拿地附加条件增多,门槛变高

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