看我国长租公寓发展之路,公寓的必由之路

2019-10-23 03:43 来源:未知

长租公寓未来发展前景广阔,但盈利问题仍未解决,未来将何去何从

REITs对培育我国长租公寓市场具有以下几方面的意义:

EQR自1993年至2000年前后,处于快速扩张阶段,尽管其随后采取业务聚焦战略,但其资产的扩张为整个公司的发展奠定了基础。1993年底,公司在21个州持有物业79处,房间数2.44万间,地域上主要分布在德克萨斯(房间数5653个)、佛罗里达(房间数3185个)和其他中东部地区;而至2000年底,公司所持物业已遍布全国36个州,物业总数1104处,房间约22.77万间,较上市当年扩张10倍以上,在地域上重点布局东、西海岸。

长租公寓未来发展前景

目前长租公寓REITs宜采用的模式有两种:银行间REITs和交易所基金REITs模式。第一种,长租公寓持有/运营方选择合适物业作为资产池,以租金的未来收益权作为偿还来源,并辅以物业资产抵押或租金收入超额覆盖等可选的增信措施,根据长租公寓租金的预期收入水平和合理收益率确定REITs规模和份额,在银行间市场上市交易。

EQR:美国第一家上市公寓REITs

在长租公寓领域融资不断,房产中介、创投资本、开发商等也纷纷加码布局的情况下。目前一线城市集中式长租公寓品牌数量合计已有300多家。随着,国企、房企的大举进军,长租公寓的市场格局也悄然发生了改变。但长租公寓投入大、盈利难等问题依然没有得到改变,在没有充足的流动资金的情况下,2017年有很多中小公寓只能走向倒闭,究其原因,集中在盈利困难上。

REITs是长租公寓规模化扩张最佳途径

第二,稳步上升的租赁需求。美国首次结婚年龄的逐步上涨趋势保证了租房市场的需求。

随着RETIs、ABS的优势逐渐被大家认知,长租公寓ABS、长租公寓REITs大有可为。但也应该看到,即使是政策利好加上资本推动,长租公寓在中国仍然是一段长久的事业,也需要克服诸多问题。

我国的长租公寓REITs可以选择在银行间债券市场和证券交易市场进行交易,这两种不同的交易市场也代表着不同的REITs模式。

在美国,大部分可租用的公寓房源属于高端房产,内部设施齐全,而且集中在昂贵的都市区,目标客户是高学历的年轻人。公寓房租最高的是科技产业发达的城市,比如华盛顿州西雅图、科罗拉多州丹佛、俄勒冈州波特兰等。其它有些城市的房租也高出平均值,比如田纳西州纳什维尔、北卡罗来纳州夏洛特,以及佛罗里达州的一些城市。

目前市场上的上租公寓主要盈利点为租金差,如果企业盲目进入,在没有理清商业模式的情况下,将会花费大量的时间和现金在盈利上。另外盈利难,也受出租率制约,想要盈利整体出租率需达到95%以上,而目前平均出租率在90%以下。据记者的了解,不少开发商在做长租公寓时,财务模型中现金流回正的周期一般设定在五年。但即便是最早进入这一领域的万科,目前都未有五年的发展时间。

我国长租公寓REITs适宜的发展方式

除股权融资外,EQR还以债券融资进行补充,期间公司共进行10次债权融资,融资规模共计16.95亿美元,循环融资贷款额度7亿美元。而从负债率情况来看,公司以股权融资为主的融资结构使得公司财务表现较为稳健,在公司第一阶段高速扩张时期总负债率反而持续下行阶段,总体控制在50%以下,而(总债务/总市值)口径的负债指标也长期低于纽交所上市公司平均水平。

最近几年长租公寓的发展是很迅猛的,随着国家对于住房租赁市场的支持,再加上租售同权等政策的实施,让更多人们看到了租赁市场的发展前景。长租公寓的市场发展是有很广阔的前景,但是盈利问题仍未解决,未来将何去何从还是一个大的问题。

我国的长租公寓在近几年发展迅猛,并且随着RETIs、ABS的优势逐渐被大家认知,长租公寓ABS、长租公寓REITs大有可为。但也应该看到,即使是政策利好加上资本推动,长租公寓在中国仍然是一段长久的事业,也需要克服诸多问题。

第一,稳定的收益率。从美国近15年的公寓REITS发展来看,其有效租金基本保持了每年3%的上升趋势,空置率基本维持在5%左右的水平,只有金融危机时期(2008~2010)出现了空置率高和有效租金下降的情况。

图片 1

第三,帮助规范发展和培育长租公寓市场。REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营,有助于消化住房市场库存,盘活存量住房并加以有效利用,从而提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。通过提高长租公寓运营房专业化的住房租赁运营管理水平,提升用户体验,推动长租公寓市场规范发展。

在2001年以前,当时的基准利率较高,而市场对REITs公司的估值水平则较低,这一时期,AVB平均的股价与每股预期FFO的比值在12倍左右,以期初股价计算的股息率则达到6%,综合融资成本也在6%左右。但当时的资产价格较低,物业交易市场的资本化率普遍在8%以上,高于融资成本,从而形成了并购交易的盈利空间。同时,由于这一时期的土地价格、材料价格和人工成本都相对便宜,结果单套公寓平均的开发成本只有14万美元/套(1996年时单套公寓平均的开发成本更低至7.4万美元/套),从而使自主开发项目的首年回报率稳定在11%左右,较融资成本高出近500个基点,并推动了这一时期的开发建设活动。总之,在AVB上市的最初几年里,低估值下的高租金回报推动了企业的全面扩张,这一时期,无论是买资产还是自建资产都能获得丰厚的回报。

随着国家政策对于长租公寓的不断推进,租房市场将向着越来越好的方向发展。长租公寓痛点和难点也会逐渐的得到改善,相信未来长租公寓将成为我们国家解决住房的主要途径,未来也会有更多的人们选择租房子来缓解自己经济上的压力。

我国长租公寓REITs的可行模式

上世纪90年代,经历了储贷危机的美国出租公寓市场,资产价格普遍偏低,资本化率高达8-10%。而在1991年,美国REITs发展也迎来另一个阶段,即允许权益型REITs上市流通。在上述背景下,一大批公寓REITs企业纷纷上市,这些REITS企业以每季度增发一次的速度从资本市场快速汲取资金。而EQR和AVB则为公寓REITs的佼佼者。

与美国的出租公寓市场相比,中国的出租公寓市场既没有低融资成本的优势,也没有高租金回报的优势,在过去十年中,中国的出租公寓市场一直处在一个净租金回报低于融资成本的时代,即“资本化率<自主开发的投资回报率<融资成本”的周期中,在这样的情况下,任何以长期持有为目的的收购或开发行为都不是价值最大化的,以出售为目的的开发成为市场最明智的选择,相应的所谓的“出租公寓”只存在于那些资金成本很低的个人投资者中间。但由于这种零散分布的物业难以保证物业管理的品质,更重要的是,难以获得稳定的租期,从而限制了中介公司或其他物业经营公司在这些出租屋上的资本支出计划,从而形成了出租公寓市场上的乱象。

但即便如此,由于房价的因素,仅仅依靠每个月的租金收入,长租公寓的盈利往往无法支撑其扩张的速度。长租公寓公司收购房源改建成长租公寓需要大量的资金,这也导致很多靠互联网思维、民营资本支持的集中式长租公寓扩张缓慢。即便是实力更加雄厚的房地产企业,其下属的长租公寓也仅仅处于试验阶段,并未大规模扩张。尤其是在房地产开发商进入这个市场后,竞争变得更加惨烈,获取物业再出租的成本越来越高。但是长租公寓行业想要实现更大发展,规模化是必然的方向,而REITs则是长租公寓实现规模化扩张的最佳选择。

作为一家公寓型REITs,EQR能够提供较高且稳定的收益率,旗下物业NOI口径的投资回报率持续稳定在7%以上,由此吸引了以养老金为代表的风险-收益偏好折中的资金。根据EQR2016年年报显示,其前5大股东占比为35.07%,满足美国对于Reits前5大股东占比不超过50%的要求。其中The Vanguard Group,Inc.(先锋集团)是EQR第一大股东,其是全球第二大基金管理公司,管理金额高达3700多亿美元的资产,投资风格安全、平稳,着眼于长期收益。除先锋集团外,EQR的其它大股东还包括欧洲最大的养老基金管理公司APG AssetManagement US,Inc.(APG资产管理),PGGM Vermogensbeheer BV(荷兰养老金管理公司等),它们共同的特点都是资金周期长,风险偏好低,投资风格稳健。

长租公寓未来发展前景广阔,但盈利问题仍未解决,未来将何去何从

发展我国长租公寓REITs的意义

AVB是目前全美第一大出租公寓REITS公司,公司于1978年成立,1994年3月上市,上市时仅在加州北部拥有9个社区的2,396套公寓,上市后进入了加州南部城市,后又通过并购方式进入了东西海岸的其他城市,截至2015年底公司已在全美11个州及哥伦比亚特区拥有259个社区的近75,584套出租公寓,总市值超过200亿美元,其中,约70%的物业位于纽约、华盛顿、波士顿、旧金山、硅谷、洛杉矶、西雅图这些发达城市。

不过,近年来,一些物业中介公司开始通过向物业持有人长租公寓再将其对外转租的方式开拓出租公寓市场,由于中国公寓市场的租金回报一直较低,所以,这种长期包租的方式能够在一定程度上降低初始阶段的投资成本,改善租金回报低于资金成本的困境,尤其是当长租的租金不需要一次性全额支付或全额支付后的租金水平很低时,将使以“初始租金+改善性资本支出”为投资成本的资本化率大幅提高,而当资本化率高于融资成本时,以公司化运营的出租公寓模式将能够真正成立。

当长租公寓通过结合REITs,大幅降低融资成本从而实现规模化扩张,中国长租公寓的发展才是最佳的状态。

与美国的出租公寓市场相比,中国的出租公寓市场既没有低融资成本的优势,也没有高租金回报的优势,在过去十年中,中国的出租公寓市场一直处在一个净租金回报低于融资成本的时代,即“资本化率<自主开发的投资回报率<融资成本”的周期中,在这样的情况下,任何以长期持有为目的的收购或开发行为都不是价值最大化的,以出售为目的的开发成为市场最明智的选择,相应的所谓的“出租公寓”只存在于那些资金成本很低的个人投资者中间。但由于这种零散分布的物业难以保证物业管理的品质,更重要的是,难以获得稳定的租期,从而限制了中介公司或其他物业经营公司在这些出租屋上的资本支出计划,从而形成了出租公寓市场上的乱象。

TAG标签:
版权声明:本文由mg4355娱乐场发布于楼市评论,转载请注明出处:看我国长租公寓发展之路,公寓的必由之路