春节房地产特辑课程回顾,消费已降级

2019-09-28 16:32 来源:未知

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对于租房,很多人有一个误解,以为租房很便宜,比如说一些同学会有这样的观点:北京、上海等大城市的房子租售比达到60多倍,也就是房价是租价的60倍还要多,而且我们的房屋产权只有70年,那我就租好了,我租一辈子房也没有什么大不了。

春节房地产特辑|首次置业,刚需房如何选择?

听说现在不爱吃香菜的人比较亏……吃火锅的时候,自助小料多吃香菜,如果能吃一斤,就跟美团上抢到50元券一样了。没错,现在香菜按两买,3-5元一两;鸡蛋终于破6了;房租也涨得中产都要睡大街了。

今天我将要告诉你,买不起的时候租,等有条件再买,这个无可厚非。但是如果你以为你可以一直租,租比买便宜,你就大错特错了。

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是不是又要说“全国人民喜迎物价上涨”?

我从三个方面给你讲这个道理:

      一、现在的中国房地产有泡沫吗?

那么这里笔者先打个预防针,别说对于没有买房的人,“喜迎”简直就是胡说八道。就算是对于买了房的人,“喜迎”也想的太简单了。

第一,大城市的房租是增长很快的,今天看起来便宜,未来会很贵;

      1.以美国纽约的房价作为标尺,对比中国现在与日本东京1990年泡沫破灭前的房价。

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第二,由于房租的快速增长,房价相对于房租其实是很便宜的;

      1990年:日本东京好一点的住宅8万多一点美金一平米,美国纽约好一点的住宅不到1万美金一平米。2017年:北京均价1万多一点美金一平米,美国纽约均价2万美金多一点一平米。北京的房价相当于1990年日本东京房价的1/16。

对于物价上涨的误区,往往是过去经验的线性逻辑带来的。

第三,房价里包含了未来的所有租金,能够帮助你对抗通货膨胀。而租房是要承受这个通胀风险的。

      2.徐远教授的研究结论

1. 房租上涨,是因为租售比难以平衡,上涨是好事。拜托,搞清楚因果关系再下结论吧!租售比失衡并非房租太低,而是房价太高;

原因一:大城市的房租快速增长

    (1)放在全球范围内分析,我国房价的快速上涨与其他国家在经济发展较快情况下的房价上涨相符合。

2. 物价上涨,对农民和制造业工人有好处。对此不想多解释,去搜搜新闻,看看寿光哭泣的农民,看看时不时发生的丰产伤民的现象,看看大批制造业关门……你们要的物价上涨,结果就是这样的?

我们先来看点数据:从2010年到2016年这段时间,是我国经济大幅减速的时期。可是,北上广深的房租每年上涨都在6%以上,尤其以上海最为严重。上海每年的增速有11%,7年时间翻了1倍还要多。相比这些年平均2.6%的通货膨胀,房租的增速是非常快的,快了1倍以上。

    (2)在消费水平、收入水平、房价水平、市化率等指标上,我国与美国、日本、韩国等还有很大差距,所以房价上涨潜力很大。

所以说,那些以为物价上涨,就可以带来通胀,从而引发房价下一次上涨的人,赶紧冲个冷水澡冷静冷静吧。

租金的快速上涨,不仅仅是我国的现象,国外也一样的。根据统计,战后这70年,发达国家大城市的房租增速每年都在6%以上。房租为什么增长这么快呢?我从两方面跟你讲:

    (3)政府调控房价,是为了抑制房价的过快上涨。房价过快上涨会拉大贫富差距,不利于社会稳定和发展。

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第一方面,我从供求原理跟你讲,这是由租房市场的性质决定的。根据价格弹性原理,如果一种商品的需求很旺,但是供给增加又很慢,则价格上涨就会很快。大城市的租房市场,它的需求是刚性的,供给也是刚性的,是一个“双重刚性”的市场。怎么说呢?从需求面看,很多人不停地涌入大城市,没房子的只能租房住,所以租房的需求是刚性的。从供给面看,因为给定地段的房子就这么多,增加非常慢,所以房租的供给也是刚性的。那么出租的不愁租,租房的不得不租,这样一来,你可以想象一下,房租的增速一定是很快的。

      二、房价上涨的一些似是而非的原因

稍有经济学常识就知道,终端价格异常上涨,通胀压力陡然增加,从来不是经济向好的信号;相反,要么折射出结构失衡,要么反映资源错配,要么体现出信心不足……总之,别把通胀当成房价的救命稻草,相反,他可能成为压垮房价的最后一根稻草。

第二个方面,我从恩格尔定律跟你讲。根据恩格尔定律:随着人们收入的增加,人们用在食品、服装这些基本消费品上的支出的比例是下降的,用在居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。这样一来,租房支出的增速就是要快于收入的增速的。因此,人们用来租房的钱会越来越多,那么房租的增速就必然是很快的。发达国家几十年的经验也早已证明了这一点。

      1.是不是货币超发导致房价上涨?

要知道,经济整体形势差了,人民币实际购买力降低了,个人的财富还是没有增加。这里所说的财富,不是以数字多少衡量的,也不是以你有多少套房来衡量的,而是以换取实际商品和服务的能力来衡量的。这里面具体可以体现在以下几个方面:

原因二:买房VS租房,算清这笔账

      2000年至2016年的17年间,我国的平均通货膨胀率是2.7%,低于世界平均通货膨胀率3.8%的水平,并且从2015年到2017年,我国的货币供应量(M2)增速是持续下行的,下降的幅度高达40%(从13.3%下降到 8.2%)。

  1. 每个月扣除房贷后,实际可支配收入还有多少?

我们刚才说清了房租的快速增长,在此基础上,我来告诉你,由于房租的快速增长,现在看起来很高的房价,其实相对于房租是很便宜的。

      2.供地不足导致房价上涨?

2. 物价即便翻番,自己的生活是否收到很大的冲击?比如说,最近不敢吃香菜了。

mg4355娱乐场,我来给你举一个简单的例子。假设你租一个小房子,月租金6000块,年租金7万2,而售价是432万,租售比是整整60倍,这种情况下是租便宜,还是用30年的房贷买下来便宜呢?一眼看上去是租便宜,毕竟房价是租金的60倍,可是如果考虑租金的上涨,结论是完全反过来的。通过简单的计算就可以发现,对于“租”和“买”这两种选择,30年里的租金总额和房贷总额其实差不多。但是如果你买的话,30年后你就多了一套房子。

      决定房价的是位置,土地可以供应充足,但位置是稀缺的。

  1. 不管未来通胀或通缩,自己的生活水平和质量能否不发生巨大波动?

先来看租,假设每年租金上涨6%,这样累积30年,你一共付的租金总额是多少呢?是569万,那么付了这569万的租金以后,你还没有房子,还得继续租。

      3.房价是炒作起来的吗?

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再来看买,如果你凑了30%的首付,用公积金贷款买了这套房,30年还清的话,那么你的首付和房贷总额一共是603万,比你30年的租金总额多了区区的34万。不同的是30年后,你已经有了一个属于自己的房子,而且贷款已经还清了,这个房子就是个完完全全的净资产了。

      如果是炒作,房屋价格过一阵会回落,但我国的平均房价,尤其是大中城市的房价,即使在经济增长放缓,国家调控的情况下依然坚挺。

总之,消费降级,并非好的信号。可以说,买不买房,怎么买房,在哪买房,现在基本上已经有了一个答案:

粗略估计,30年后,这套小房子的价值最少也在千万以上,也就是说,租和买的差别至少是千万级的。所以,有条件买的同学还是要尽快买。

      三、买房两大原则:“先上车原则”和“稀缺原则”

情况一、没有买房的人,如果就想买一套房自己住,过安生日子,那么就掂量一下自己的实力,月供超过月收入40%的情况下,还是先缓缓吧,否则就要面临未来5-10年消费萎缩、负债累累的风险。

过去这些年,我国房价涨得快,其实就是这个道理,有很多人就是看到了房价长期稳定上涨的潜力,而早入手,早受益。

      1.先上车原则

情况二、如果已经买了房,辛苦还贷的你,就咬牙坚持下,给未来画个饼,幻想房价暴涨的幸福,坚持下去,毕竟现在断供并不明智。

原因三:买房具有抗通胀的属性

      买房不必一步到位,可以先买小一点的,先搭上经济增长的列车。

情况三、如果已经是高净值人群,现在还在琢磨要不要买房,就让人纳闷了,那么有钱了,咋还不忘当“韭菜”呢?当然,真的想买,对于高净值人群,那就必须要买对,精品住宅、稀缺项目、离岸房产还是大有机会的。但要是买错了,今天“中产变中惨”,明天就是“富翁变中负翁”了。毕竟,经济大潮袭来,谁也不能独善其身。

刚才给你讲了,由于租金快速上涨,房价其实相对于房租是便宜的。那么,我再给你增加一条买房的理由,就是抗通胀。

      2.稀缺原则

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

不知道你有没有注意过,很多国家的货币的面值都特别大,比如说日元、韩元,后面有很多零,计数单位都是万、十万,甚至百万。你知道为什么吗?其实就是通货膨胀闹的,连续几十年的高通胀,如果不更换新版货币的话,纸币的面值就会特别大。

      位置决定房价,城市中心拥有医院、学校、商圈、办事机构等稀缺资源。

其实,通货膨胀是全球的现象,不限于发展中国家。根据统计,第二次世界大战以后的七十年来,发达国家的平均年通胀在4.3%左右,70年间物价上涨了20倍。而房租的增速比通货膨胀还要快,长期平均在每年6.6%左右。这样一来,你租房的话,就要面临不断的租金上涨,遇到恶性通胀的话,房租涨得会更快。你买房的话,就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子买断了。所以说,买房子是抗通胀的。

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