mg4355娱乐场旭辉二零一八年战略调度,再一次站

2019-09-28 16:32 来源:未知

2.新增土地储备主要集中于经济发达、购买力强劲的长三角、珠三角、环渤海,以及中西部有竞争力的二线省会城市及其卫星城;

mg4355娱乐场旭辉二零一八年战略调度,再一次站上行当前十。金地作为合作伙伴在9月份再次出镜,彼时龙湖地产分别以2.76亿元和1.95亿元的代价,从金地旭辉永同昌联合体手中,收购了北京顺义新城26街项目20%股权,以及北京顺义仁和镇项目26%股权。值得注意的是,在2月份两宗地的拍卖现场,龙湖地产皆有现身,只是并未有所斩获。

四、财务稳健,融资成本下降

mg4355娱乐场旭辉二零一八年战略调度,再一次站上行当前十。三是多渠道降低融资成本,根据公开数据,融资成本由2016年的5.8%下降到2017年的5.3%。

今年5月,原龙湖商业地产部总经理魏健被任命为天津龙湖总经理,原凯德商用华中区总经理李楠于5月7日加入龙湖,接任魏健龙湖商业地产部总经理一职,直接向邵明晓汇报。原凯德商用华中区区域副总经理陈琦也已加盟龙湖商业担任副总经理。龙湖商业人才中,较大比例来自凯德,部分来自中粮大悦城与万达等。

其中,从城市上看,杭州为公司贡献了232亿元销售额,同比增长156.6%,成为贡献销售额最多的城市。合肥作为新进入城市,2017年首次为公司带来36亿元销售额。

1.整合酒店资产进行分拆上市或进行资产证券化(ABN);

在今年唯一一次对外发声中,龙湖人力资源总经理李朝江称,中海来的总经理,除了补足业务发展、公司扩张中的要求外,他们的专业厚度还帮龙湖把体系建设做好了。而商业领域,在招商业梯队时对全行业摸底一遍后,商业做的符合公司的预期和要求的,就只有凯德。

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一是采取积极而谨慎的的收购土地政策,除了重点布局一二城市外,将关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市,为保证以后能获得较高的利润率(目前世贸的拿地成本相对较低:2017年末土地成本均值为5108元/平米);

在今年年中爆出的吴亚军内部信中,这位女强人以一句“今天的龙湖本来就不再是昨天的龙湖,龙湖永远在发展,永远在调整”,回应了来自公司内部对于HR工作的质疑声音。

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十五、旭辉控股

具体来说,2月,龙湖收购上海松江永丰街3002项目28%股权,收购代价仅为约6720万元,合作方是同样来自京城的首创置业。同月,龙湖还从闽系房企禹洲地产手中获取厦门集美项目49%股权,收购代价13.4亿元。该项目今年11月首开即有15亿元入账。

公司业绩表现大好,规模和利润齐升

十四、世茂房地产

虽然还未到披露年度业绩的时候,但按照前11月销售487.6亿元的记录来看,龙湖仅需要在12月实现52.4亿元的合约销售即可达成2015年全年540亿元的合约销售目标,这个数字相比去年的490亿元有10个点的涨幅。

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三是不断调整经营策略,通过高周转销售、持有物业增值、金融及运营增值等方式盈利,承担好美好生活服务商的角色,助力人居改善和城市升级发展;

小股投资与操盘

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2.6月发行公司债券(第三期),规模不超过人民币30亿元(含30亿元)。品种一为3年期,票面利率询价区间为4.7%-5.7%;品种二为5年期,票面利率询价区间为5.0%-6.0%;

除了调整土地等资产结构,为了适应公司升级发展需求,龙湖内部补充和重构人才梯队的努力也一直没有停止过。或许正是在这样的背景下,管理层才会表态称,“对公司未来年均至少10%的规模增长有信心”。

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2018年以来地产宏观调控趋紧,同业竞争加剧,世茂重点布局的一二线城市受本轮政策调控的影响较大;而且对房地产业务依赖很大,多元化布局较其他大型开发商相对比较迟缓。

mg4355娱乐场旭辉二零一八年战略调度,再一次站上行当前十。变化的2015年,许多如“互联网+”一样喧嚣的概念扑面而来,每家企业似乎都在寻找新的爆炸点,唯恐有落人身后之嫌。

龙湖地产一直以来秉承住宅开发加商业双轮驱动的原则,2017年公司实现营业收入720.8亿元,同比增长31.5%,其中投资物业租金收入增长35.6%至25.9亿元,均保持较高的速度增长。2017年公司毛利润和净利润分别为244.4亿元和164.8亿元,分别同比增长65.9%和53.3%。毛利润率和净利润率分别为33.9%和22.9%,均较2016年增长了5个百分点。主要原因是,除投资物业公允价值大幅增加外,公司于2014年和2015年期间储备的低土地成本的项目开始入市并结算。

(一)战略调整

龙湖自2012年开始着手优化土地结构,不断补充好城市以及城市中好区位的地块,同时推动非核心城市非核心地块项目的加速去化,以令土地结构更加合理。

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2.2018年6月与新加坡政府投资公司合作成立了10亿美元长租基金。

据观点地产新媒体不完全统计,截至2015年12月28日,龙湖地产年内共拿地23宗地,权益总土地金约292.52亿元。拿地城市则高度集中于8个城市。其中北京8宗,杭州4宗,上海3宗,厦门、成都与重庆各2宗,苏州与南京各1宗。

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2018新城控股主要实施以下调整:

商业地产方面,虽然龙湖一直在强调已经开始进入收获期,预计2017-2020年投资物业将带来30-50亿租金收入,但公司商业管理团队的换血似乎也在说明着调整的存在。

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旭辉2018年融资重点方向由境内转向境外:2018年1月份,发行一笔3亿美元的优先票据,票面利率5.5%;2月份,旭辉控股还发行了一笔总额为27.9亿元的可转债;3月份,旭辉控股获得上海汇丰银行5亿港元贷款授信;4月份,连续发行了两笔共计8亿美元的优先票据,利息分别为6.375%和6.875%;6月,旭辉控股公布了以股代息计划,本质上将分红变成融资;7月份,获得东亚银行授出一项为期两年不超过5亿港元的定期贷款融资的贷款函件。

2015年,在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下,中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘,但在这迷惘之间,我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。

龙湖在地产开发经营过程中,由于培育商业地产,其净负债率有一定程度的抬升,但始终维持在60%以下,且债务内部结构有所调整并逐步优化。2017年,公司净负债率为47.7%,将2016年下降了6个百分点,财务稳健。同时,公司的融资成本进一步降低至4.5%,较2016年下降了0.4个百分点。

新城控股去年拿地的重点放在了三四线城市,但棚改去“货币化”的新政抑制了三四线城市住房需求,因此,也导致了新城口控股三四线项目去化存在较大的市场压力;另外,地产宏观调控,融资渠道收紧,新城控股频繁举债致流动性风险提升(公开资料显示,2017年负债率达到86%),一旦销售不佳,流动性可能出现较大问题。

而在内地流动性逐渐宽松的金融环境下,龙湖地产也赶上了公司债发行潮流,分三次完成的80亿元境内公司债有效改善了公司债务结构。随着今年的两次融资动作后,预计龙湖地产今年的借贷成本可以进一步下降至6%。

从区域上看,环渤海、长三角、中西部较为均衡,实现销售额占比分别为32%、32%和25%,珠三角地区进入时间较晚,项目布局相对较少。

面对宏观调控政策带来的影响,世茂进行了如下调整:

龙湖近年来的调整体现各个方面,除了上述土地结构的换仓外,去库存也可以看做龙湖在销售和产品层面的一次调整。

图:2016年和2017年龙湖地产销售金额分布地区情况

3.继续重点关注市场容量大、市场饱和度相对低、市场发展有潜力的区域和城市,对于存量较大、市场相对弱的区域和城市,会抓取板块结构性和产品结构性的一些机会,在投资方面,金地的投资准则是“平衡、审慎、科学”,要求“左手规模,右手效益,两相平衡”;

需要指出的是,在上述23宗土地中,有13个合作项目,其中9个项目中所占权益低于50%,6个项目权益比例甚至低于30%。这在万科、朗诗等推崇小股操盘的公司报表中或许并不罕见,但却是龙湖地产今年在拓合作方面最新的体现。

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十一、龙湖地产

龙湖地产相关人士接受观点地产新媒体采访时表示,在上述龙湖小比例入股项目中,既有操盘项目,亦有仅仅作为投资的项目。在输出龙湖品牌同时,也可以兼顾财务上的投资回报。

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1.一二线城市依然是金地深耕的地方,而三四线城市未来金地也会有选择性地进入,主要进入城市标准是:一是本身具有一定的经济总量和人口总量;二是在都市圈周围,能承接大都市圈的外溢。同时金地会观察两个指标:一是在具体项目选择上,观察项目预期净收益率、净利润率,这个静态指标反映了项目抗风险的能力;二是观察项目IRR(内部收益率),这是动态指标;

据观点地产新媒体测算,如若按照龙湖管理层所言的每年保持10%增长,龙湖地产的规模在2020年左右预计可达千亿。土地换仓、处理库存、人才重组,龙湖在水面下进行的一系列动作,或许才是决定这一目标最终能否实现的关键因素。

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《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》

中银国际的报告指出,2015年公司的销售去库存仍在继续。在2013年积压的110亿人民币库存中,2014年已售出了50亿人民币,至2014年底仅剩下60亿人民币。展望未来,预计龙湖的主要去库存行动将于2015年完成。

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就拿地节奏而言,龙湖主要根据市场形势从容判断,平衡负债率与发展的节奏保持稳健资产负债表。

如此算来,除却兵家必争之地北京外,龙湖地产可谓重仓华东地区,在上海、南京、苏州、杭州等4地今年累计拿地159亿元,占全年拿地金额比例的54%。华东地区在销售业绩上也不遑多让,今年上半年公司销售额贡献中长三角以35.2%的占比超越西部地区成为集团业绩最大粮仓。

随着龙湖全国化扩张,商业地产版图也随之扩大。2017年,公司有5座天街亮相开业,出租率、开业率均在95%以上。另外,公司新获取17个持有商业项目,新进入4个城市。此外,其商业产品线也较为成熟,针对不同层次的消费群体,产品分别做了不同的定位及战略部署。旗下产品线主要包括区域性都市型购物中心“天街”、小区购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”,其中,“天街”系列最为成功,在商业地产领域具有一定的影响力。

1.主要通过招拍挂、收购、合作开发等方式获取土地和项目;

这似乎是既中海帮后,龙湖人才体系中又一拨具有鲜明特色的空降兵。在物业开发领域,龙湖研发和营销领域融入了大量的中海基因。以徐爱国、颜建国、叶林、张旭忠、李宏耕、毛文斌、张泽林、童建良、袁春等一批中海籍高管的加入,令龙湖管理层中的中海军团逐渐壮大。

图:2012-2017龙湖地产营业收入及同比情况

十四、世茂房地产

在这样的环境下,一直以“沉稳”示人的龙湖地产愈发显得低调,曝光率最高的莫过于拿地、销售、发债等房企教科书式的“基本动作”,惟有偶尔爆出的老板内部信或者双湖投资的隐秘投资路径等消息,才能让外界得以窥探平静水面下的暗涌与急流。

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二是合纵连横,针对不同目标市场制定出不同的发展定位和策略,整合内外部资源,综合利用多种方式丰富公司土地拓展渠道;

同样是土拍时失之交臂,龙湖地产也以事后协商的方式,与平安联合体成功入股保利首开拿下的孙河地王。此外,龙湖年内还获取了旭辉、恒基合作的上海松江区车亭路项目30%股权,以及万科、大家合作的杭州世纪之光项目的10%股权。

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3.目前土地储备的比例在一线城市大概10%,二线城市40%,三线城市40%,四线城市10%。未来3~5年三四线城市,特别是四线城市土储占比会适当提高;

归根结底,这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市,还是库存居高不下的三四线城市,在全国范围内,“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后,面对即将到来的2016年,我们可能看到怎样的前景?

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(二)拿地策略

中金公司的数据显示,2014全年和2015年前三季度,龙湖权益土地款中分别有84%和60%投入到九个供应不足城市的项目中。2014全年和2015年前三季度公司所获项目的可售资源总量预计分别为540亿元和620亿元,预计2016年可售资源有望稳健增长。

随着市场的逐步消化,2016年销售面积急速放量,存续比开始下行。2017年,龙湖土地储备为5458万平方米,存续比为5.4年,一直维持在合理的区间。2017年,新增土地储备为2023万平方米,与销售面积的比值为1.99,基本与2016年保持持平。

六是提出“空间即服务”(SAAS,Space As A Service)理念,致力于城市空间营造与服务,其运营及服务的部分占集团业务比重将会越来越大。

龙湖还在2月从金地永同昌联合体手中,收购了北京海淀太平庄2号地25%股权,收购代价约1.5亿元。据观点地产新媒体了解,该宗地创造了今年北京最高的起拍单价纪录,却最终以极低的1.5%溢价率成交。

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4.从2017年的拿地区域来看,2018拿地区域会继续延伸到更多省市,除省会城市(上海、重庆、南京、成都、西安、济南等),其重点放在三四线城市(如佛山、绍兴、淮北、鄂州、眉山等)等区域。

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