勿忘综合体,重庆主城区商品住宅成交均价小幅

2019-09-28 16:31 来源:未知

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中新网重庆4月10日电 10日,全球房地产服务营运商戴德梁行发布《2015年第一季度重庆房地产市场总结及第二季度展望报告》。报告显示,第一季度重庆主城区商品住宅成交均价实现了小幅上涨,环比上季度上升7.0%至每平方米7,240元;新增甲级写字楼拉高重庆市甲级写字楼平均租金至每月每平方米99.8元,环比上涨5.1%;优质购物中心开业以及春节消费旺季带动,第一季度重庆市优质商铺平均租金环比微涨。

重庆,这座嘉陵江、长江交汇的城市已经被江水两岸正在开工的项目包围着。统计数据显示,2011年至2015年这五年时间,20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米,其中约55%的增量集中在中西部城市的新城。其中也包括重庆。

山城重庆,独特的山水结构注定其无法实现环状式发展,于是“多中心、多组团”成为重庆城市发展的必然路径。从解放碑到观音桥,从北城天街到万象城,重庆商业多中心版图不断扩张。

重庆主城区商品住宅成交均价小幅上涨

“重庆房地产在这十年发展得比较快,经过这么多年的发展,因为独特的地势变化,重庆的规划和许多城市有些区别,所以更适合打造多个商圈。”孙刚对记者表示,所以重庆的商业格局是多中心的格局。

1“1+18”-商圈多元化再升级

报告显示,今年前两个月,受春节假期因素的影响,开发商推盘意愿下降,重庆主城区商品住宅批准预售面积为214.4万平方米,比去年同期下降14.4%;供应减少及假期因素令重庆住宅成交量下滑明显,主城区商品住宅成交面积同比下滑15.7%至193.3万平方米,月均成交面积仅为96.7万平方米,比去年四季度月均成交水平下降了52.5%。

商业地产大爆发

重庆直辖以来,经济快速发展,产业布局不断优化,居民消费购买力不断提升,为城市商业发展奠定了坚实的基础。2017年重庆三产比例为6.9:44.1:49.0,第三产业占比已近五成。第三产业的快速发展带来城市服务水平的增加、城市辐射能力的增强,从而助推商业的快速发展。重庆主城作为人口净流入的核心区,持续增加的人口红利带动城市建设和经济发展的同时,极大地促进城市商业的繁荣,而重庆商圈的发展亦代表了重庆商业的变化。

价格方面,尽管住宅市场供需同步萎缩,但重庆主城区商品住宅成交均价仍实现了小幅上涨,环比上季度上升7.0%至每平方米7,240元;其中受成交结构的影响,渝中区住宅成交均价环比大幅增长33.8%至每平方米1,1104元。

规划中的重庆大学城新商圈,遍布着“巨无霸”式的城市综合体项目工地。公开资料显示,富力地产重庆大学城打造城市综合体富力城,总建筑面积为625万平方米,其中住宅410万平方米、商业215万平方米。

图: 1997年至今重庆主城区商业发展五大阶段

戴德梁行重庆公司总经理江冰河表示,虽然前两个月市场表现疲软,但进入三月后,中央针对楼市频频释放积极信号,多个城市出台公积金新政,国家多个部门也于三月底密集出台了下调公积金贷款首付比例、二套房贷款首付比例、以及以及缩短营业税免征年限等楼市刺激政策。货币政策及信贷政策的双宽松格局有望改善房地产市场预期,并助推刚性需求的进一步释放。

215万平方米的商业体量,相当于重庆3.5个观音桥商圈、5.7个解放碑商圈,堪称重庆大学城商圈最大的“巨无霸”。

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此外,伴随四月中旬春季房交会的到来,重庆主城区有望迎来一波推盘潮。在新增供应放量及宽松的政策环境的支撑下,商品住宅成交量有望呈延续三月下旬回暖的态势。但鉴于重庆主城区楼市库存依然维持在高位,预计年内市场总基调仍将以去库存为主,房价缺乏显著上涨的基础。

根据重庆市商圈建设工作会2012年的部署,重庆市计划将建45个商圈,到2015年,尽快形成区县核心商圈、社区便民商圈和乡镇商圈齐头并进的格局,让市民只需驱车15分钟便可到达购物中心,步行15分钟可到便民商圈。

资料来源:中国指数研究院收集整理

新增甲级写字楼拉高平均租金

正是在这样的“部署”下,重庆的商业地产大爆发。重庆的土地出让金是个佐证。2012年,重庆土地出让金总额897.5亿元,在全国300个城市中位居第三。“从这两年的重庆土地拍卖市场可以看出,综合体的项目占了其中的大部分。”重庆中原地产市场总监孙刚对《第一财经日报》记者表示,跟一线城市相比,这里的商住项目占比非常高。

商圈的发展史即一座城市的商业的兴衰史,重庆商圈从最初的解放碑开始萌芽,到五大传统商圈的形成,随后在经济交通等因素推动下,传统商圈格局逐渐被打破,新兴商圈快速崛起,龙洲湾商圈、西永商圈、茶园商圈等新兴商圈人气渐长。根据2017年重庆市商务网发布的《重庆商圈发展报告》显示,重庆市构建的是以中央商务区、城市核心商圈、社区商业的“三级商圈网络体系”,其中主城区力促“1+18”(即1个中央商务区、18个城市核心商圈)的商圈建设,未来逛的可能性将持续升级。

报告显示,第一季度重庆甲级写字楼存量由695,917平方米增至813,917平方米,其中,位于渝中区的环球金融中心投入市场,为重庆甲级写字楼市场带来约74,000平方米的新增供应;甲级写字楼平均租金环比增长5.1%至每月每平方米99.8元;在新增供应的刺激下,第一季度吸纳量也环比增加47.4.7%至20,517平方米。

当然,这里人口也众多。数据显示,重庆的常住人口为2945万人。城镇居民人均家庭总收入24811元,比上年增长13.8%,人均可支配收入22968元,增长13.4%。但仍然赶不上重庆商业地产建设的脚步。

2五大核心商圈收割近七成人气

戴德梁行研究报告预计,重庆第二季度将有三栋甲级写字楼入市。虽然重庆整体经济的快速增长持续刺激了市场需求的释放,但甲级写字楼集中入市仍将在加剧写字楼租赁市场竞争,令租金承压的同时或将带动全市甲级写字楼空置率走高。

仲量联行重庆董事总经理苏仲礼曾表示,2013年,将是重庆中心商业爆发的一年,大体量的购物中心相继入市。未来三年,购物中心总量将超过100万平方米。

多年来,解放碑商圈、观音桥商圈、南坪商圈、杨家坪商圈和沙坪坝商圈作为五大传统核心商圈,一直拥有较强的商业吸附力。尤其是解放碑商圈和观音桥商圈,集聚了多方购买力。

值得关注的是,江北嘴、化龙桥等新兴区域未来发展前景可期,物业品质相对较高,伴随基础配套设施的逐步完善,这些片区料将进一步吸引其他区租户的迁入。

综合体的“折翼”

图:2017年五大核心商圈社零总额

优质商业租金继续微涨

没有人会记得综合体的“折翼”。去年10月,媒体报道香江家居的经营困局:总共206家商户,空置率一度接近50%,超五星级酒店却成泡影,经营十分惨淡。 这是重庆较早时期的一个城市综合体项目,公开资料显示,当时中新·城上城号称占据重庆几何中心、交通中心、奥体中心,与渝中区、高新区、九龙坡区三区交会形成黄金三角要塞。

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报告显示,第一季度,位于江北区的东原新新park开业,为市场新增18万平方米的优质商业,填补了大石坝地区多年无大型高端购物中心的空白,重庆市优质商业总存量增至246.1万平方米;受优质商业入市以及春节消费旺季的带动,第一季度全市优质商铺的平均租金微幅上涨。

整个中新·城上城总占地11.3万平方米,总建筑面积80万平方米。按当初的预计,中新·城上城将引进超五星级酒店、超大规模购物中心等多种商业形态。

数据来源:重庆商委和统计公报(杨家坪为预估数据)

另外,尽管去年下半年以来,共计体量超过60万平方米的优质商业集中入市,占重庆现有优质商业整体存量的近三成,但基于各项目较强的品牌号召力,加之适逢传统销售旺季,商家入驻意向强烈,新近入市项目空置率均明显下降。因此,在租金走高的同时,全市优质商业空置率较上季度下降0.41个百分点至11.42%。

一项关于中国各地购物中心空置率调查的排行榜显示,沈阳以高达24.3%的空置率位居榜首,此外,重庆和北京等地的空置率也都高于10%。

根据数据显示,2017年重庆五大核心商圈社零总额为1776.3亿元,占五大行政区(渝中/江北/南岸/杨家坪/沙坪坝区)社零总额2725.9亿元的65.16%,当于近七成的花费均在这五大核心商圈,吸金力可见一斑。

江冰河认为,整体来看,为促进第三产业的发展,近几年重庆市出台了一系列政策及相关规划,服务业在全市经济中的地位凸显;伴随主城区各大核心商圈提档升级的推进,预计短期内重庆优质商铺租金将保持上行走势。

还在热火朝天建设中的重庆大学城新商圈、龙湖地产开发的“龙湖U城”是这一商圈少数的已经开业的商业项目,人气明显不足,二楼都是一些面积较小的商铺,许多商铺还挂出了转让的信息。三楼的一些商铺还空着,闲逛的人寥寥无几。这个项目的冷清与龙湖地产在重庆开发经营的其他商业综合体火爆的场面形成鲜明对比。

3商业街租金分化加剧,解放碑遥遥领先

香港信和集团早于2007年以41.38亿取得三钢厂地块307.6亩土地,曾因楼面地价高达4000元/平方米以上成为当时重庆土地市场的单价及总价“地王”。但该地块目前还在“陆续”动工和“搁置”中,迟迟没有上市。此前,他们对外宣称,将在三钢厂地块上修建一座33层的五星级酒店,造价9.1亿元。

从高占比可以看出商圈所具备的强大的消费辐射力以及强劲的人群吸附力,络绎不绝的客流给商圈提供源源不断的购买力。如果说社零总额是消费者用消费来投票,那么租金就是租户用资金来投票。

记者在现场看到,这个项目还在施工中,原“计划到2014年6月24日,这里拔地而起的将是一座总高70米左右的20层高楼,建筑面积近15.2万平方米”,估计很难实现。 对于重庆商业地产的大爆发,有业内资深人士提醒,商业地产的投资是有巨大风险的,一个重庆二级资质开发商,正在为它的“大型城市综合体项目融资5亿”。

图:重庆五大商圈租金及空置率情况

“重庆房地产在这十年发展得比较快,经过这么多年的发展,因为独特的地势变化,重庆的规划和许多城市有些区别,所以更适合打造多个商圈。”孙刚对记者表示,所以重庆的商业格局是多中心的格局。

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