房地产税法草案已基本完成,房地产税目的是筹

2019-11-24 08:33 来源:未知

最近几年政府对于楼市的调控可谓是很用力的,毕竟房地产市场对于社会的发展有着至关重要的作用。自从住房制度定位为房住不炒的北京后,房地产税的开征问题再次被提上日程,目的也是为了抑制房价上涨的太快,那么房地产税何时开征?2018年开征是真的吗?看专家怎么说的。

房地产税立法进一步加速。   9月7日,十三届全国人大常委会立法规划(共116件)公布,房地产税法列入第一类项目,即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”—这意味着,未来五年内,房地产税法或将提请人大常委会审议。   “对于列入立法规划一类的立法项目,原则上应当在五年内提请审议,因情况发生新变化确实难以按计划提请审议或需要作出调整的,有关方面要向全国人大常委会作出书面说明。”全国人大常委会法制工作委员会副主任许安标强调,房地产税立法将会着力研究立法中的重点难点问题,力争把重大问题、重大分歧解决在起草工作阶段。   这是今年以来官方第八次提房地产税。早在2013年底,十八届三中全会就提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。2016年,房地产税法被列入十二届全国人大常委会的立法规划第一类项目中,但任期内没有提交一审。今年以来,从国务院、全国人大到相关主管部门的持续公开表态,被外界普遍认为是加快推进房地产税立法的信号。   “房地产税可能在各方推动下加快进程,但其中各个难题如土地出让金和房地产税之间的关系,应该妥善处理。”中国法学会财税法学研究会会长、新时代财税法治研究院院长刘剑文教授在接受时代周报记者专访时指出。   房地产税2020年前后出台   时代周报:1986年下半年,中央政府出台《中华人民共和国房产税暂行条例》,并在1987年实施。已经开征的“房产税”和将要开征的“房地产税”,一字之差,具体差异体现在哪些方面?   刘剑文:1986年开征房产税、颁布房产税暂行条例,征收对象主要是城市里的房产,按照租金和房产余值两种途径征收。即将开征的房地产税多了个“地”字,实际上是一个新税。房产税是房地产税的一个组成部分,两者都涉及对房产征税的问题,但房产税没有考虑土地的所有权问题,只对房屋征税,房地产税则将房屋和土地合并征税。   从全国人大常委会刚刚公布的未来五年的立法规划来看,我个人理解,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。未来的房地产税会将房产税、城镇土地使用税及土地增值税三种税合并在一起征收。   时代周报:预计房地产税何时出台?   刘剑文:目前关于房地产税的讨论,已经不是要不要开征的问题,而是什么时候开征、如何开征的问题。今年3月份到2023年3月是五年规划时间,房地产税要出台,中间还包括立法程序,需要一个过程。我个人认为还需要两三年的时间,大概2020年前后会真正落地。   其实房地产税法什么时候落地,并不是最重要的。重要的是怎么推动房地产税的良法善治,这才是最需要追求的。   时代周报:在你看来,房地产税将以怎样的方式出台?上海、重庆率先升级,然后全国推广?   刘剑文:按照中央的部署和安排,房地产税法未来肯定不会采用上海和重庆率先试点的模式。十八届三中全会的决定说得很清楚,房地产税要先立法后改革。改革应该在法治框架下进行,所以我国未来应该会先制定一部房地产税法,通过法律促进改革、推动改革。   时代周报:此前,上海和重庆针对个人住房保有环节征收试点房产税并未激起太大波浪,对房价的影响几乎可以忽略不计。为何会出现这种结果?   刘剑文:改革试点,当然要看试点过程中社会的反应,试点实际效果有多大,这需要政府、有关部门及社会去评估。上海、重庆两地房产税试点的积极意义在于,为未来房地产税改革过程中是不是要采纳两地模式,提供了一种积极的思考方式。   允许合理扣除是关键   时代周报:我国出台房地产税法的总体思路是“立法先行、充分授权、分步推进”。目前国际上多数国家对房地产税采取的是普遍征收的原则,我国是否具备普遍征税的条件?   刘剑文:首先我们要理解“普遍征收”这个概念,是不是所有的房子都要纳税?其实把所有房产都纳入这个范围并且允许合理扣除的话,实际上也是普遍征收的意思。   从我国未来房地产税法出台的路径和思路来看,我认为房地产税的征税范围不会包括所有房产:第一,从现有条件看,农村房地不适合纳入房地产税征收范围;第二,考虑到人民的生存权和居住权问题,私人拥有的房屋应该允许合理扣除。很多国家在征收房地产税时,都允许合理扣除,比如扣除多少平方米、人均多少面积不征税等。   时代周报:有专家建议,我国房地产税征收对象要限制在高端多套房政策持有者;更有甚者建议,房地产税应该针对富人征收,征上来后补贴中低收入者的住房刚需。这种建议合理吗?   刘剑文:有一定道理。但必须明确,将征收对象限制在高端房、多套房的标准是什么。征收房地产税的关键,还是前面我所提到的,要允许合理扣除。   时代周报:关于房地产税率,有舆论观点认为,0.5%这一中位数可能是最佳选择。你认为多少税率较为合适?   刘剑文:房地产税刚开始征收的时候,应该考虑中国的实际情况,考虑每个家庭以及社会的承受力,税率不宜过高,保持低税率,很多国家征收房地产税都是这么做的。至于具体税率是多少,要由决策部门定夺,我们预测太多没有实际意义。   时代周报:房地产税的制度设计,涉及的不只是这一税种下的具体问题,还有一系列配套的制度改革。房地产税开征前,还有哪些配套政策需要考量?   刘剑文:制定房地产税法、征收房地产税,不是孤立事件。开征的基础条件是需要很多配套制度的配合:第一,不动产登记制度。要准确掌握全国不动产的基础信息和资料,否则将没有制定房地产税法的依据;第二,房地产税的评估制度。房地产税涉及市场的评估价格,谁来评估?如何评估?如果评估不合格怎么解决?房地产评估属于资产评估法的内容,资产评估法的出台为房地产税开征提供了基础;第三,税收救济制度,房地产跟纳税人的利益直接相关,如果税务机关和纳税人之间发生争议,又该如何解决?   时代周报:目前,我国对房产征收的税主要是集中于流转环节,一般有城市维护建设税、土地增值税、契税、印花税、所得税5种,如果再在保有环节征收房地产税,会造成重复征税的情况。应该如何处理土地出让金和房地产税之间可能存在的重复征税的问题?   刘剑文:关于重复征税的问题,在不同的环节有不同的考虑。重复征税的制度设计,很多时候难以避免。开征房地产税,必定会涉及一些税和费的整体清理问题,未来肯定会合并相关税种,取消一些税费,最终统一到房地产税一起征收。   至于如何协调房地产税跟土地出让金的关系,有两种模式可供选择。第一种:把土地出让金直接并到房地产税;第二种,两者依然并行,但降低土地出让金。   主要功能是筹集财政收入   时代周报:政府多次强调要建立有助于促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。房地产税是否属房地产调控长效机制的一部分?在控制房价方面将起到多大作用?   刘剑文:房地产税当然是房地产调控长效机制的一部分,但并不是唯一。有一个问题必须弄清楚,很多人都将房地产税看作抑制房价的唯一手段,这种想法是不对的,这是房地产税难以承载的功能。房产价格不是由税收决定的,本质上看是市场的供求关系决定的,还受到国家金融政策、房产调控政策的影响,因此将房地产税与房产价格过度联系并不妥当。   时代周报:2018年全国两会上,时任财政部副部长史耀斌总结房地产税的作用时表示:“房地产税主要是调节收入分配,特别是个人财富的集聚,起到促进社会公平的作用。同时筹集财政收入,用来满足政府提供公共服务的需求。”房地产税出台是否真正能够调节收入分配?   刘剑文:不管在国外还是国内,国家开征房产税的一个重要目的是什么?筹集财政收入。这是房地产税最主要的功能。调控房价或调节收入分配,都只是房地产税辅助的、附带的、次要的功能。在某一个特定时期,房地产税可能会对调控房价有一定作用,但从长远来看,这不是它的主要功能。   特别是现在,我国为什么要准备开征房地产税?一个很重要的原因就是,营改增之后,营业税退出历史舞台,地方税收收入支柱的消失,使地方主体税种的重建成为必然。未来地方的财政收入来源靠什么?开征房地产税。不要将房地产税看成是能够解决所有经济问题的灵丹妙药,这没有回归到房地产税的本质。

有关房地产税的话题热到什么程度?用“见风就是雨”来形容一点都不为过。只要任何关乎房地产税的风吹草动,都会成为舆论关注的焦点。 引发此轮房地产税热议的,是国务院在年前出台的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》。这篇长文有7000余字,只不过稍稍提及了房地产税,便被舆论反复研磨。 其实,该意见稿的原话是“在维护全国统一大市场的前提下,支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。短短几十字,提及诸多的探索创新项目,舆论唯独将“房地产税”这个概念放大解读,甚至得出“2017年房地产税真的来了”的判断。 但这个判断似乎过于乐观了。那么,从2013年提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,3年过去了,已经进入立法程序的房地产税为何迟迟不见“庐山真面目”呢? 房地产税法2017年仍难出台 近期媒体上刊发的一篇《注意!“房地产税”快来了!2017年房价终于要跌了?》的报道在热传。报道援引的是北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文的观点:本届人大任期到2017年底,因此,预计房地产税法最快在2017年底前通过,慢的话可能会在2017年底提交审议,在下一届人大任期内通过。 就是上面的这段话,让很多人误读为2017年将开征房地产税并全面推行。这让刘剑文很无奈:“其实这个观点是2013年十八届三中全会召开后说的,后来在很多场合都纠正过,但都没有真正修正过来。” 他借《中国经济周刊》澄清道:“首先,本届人大任期不是到2017年底,而是到2018年3月份。其次,房地产税法草案已经完成,最快有可能2017年提交全国人大常委会审议。但是,即便提交全国人大常委会审议,也并不意味着就能落地和实施。从立法程序上,房地产税法在2017年出台是很困难的事情,也可以说是不可能的事。” 由于房地产税不仅涉及到千家万户的利益,也涉及到中央和地方的利益,还涉及到整个社会的稳定和私有财产的保护,这样一部重要的法律,慎重出台也在情理之中。 房地产税之所以久拖未决,刘剑文认为:“这个房地产税法应该在什么时候出台,应该解决什么样的问题,目的是什么,宗旨是什么,这些都很重要,立法有法定程序,出台也需要时间。” 刘剑文预测:“按照中央的部署,应该是在2020年前实施。还有4年时间。” 房地产税法草案已基本完成 在我国的现行税制体系中,并没有房地产税这一税种,与房地产相关的税种有房产税和土地使用税。 房产税开征于1986年,仅适用于单位和个人的经营性房地产,对个人住房则实行免税,因此对百姓生活基本没有影响。 房地产税的前身是物业税。2003年,我国开始提出物业税改革,这项改革实际上是在土地公有制下如何对个人住宅征税。与物业税改革同步进行的是房地产税费改革。 之所以要进行房地产税费改革,中国社会科学院财经战略研究院税收研究室主任张斌给出了答案:“在我国现行税制下,房地产在开发、建设、交易的过程中,前端的税费负担较重;但保有环节税负较轻,除重庆、上海试点地区外,自用住宅在保有环节不征收房产税和城镇土地使用税。因此,在财税改革中强调房地产税费的综合改革,这样有利于税负的均衡。” 由于房产税是按照租金或者房屋原值进行征收,近年来,国家税务总局一直在推动房产税和土地使用税合并,合并后不按原值征收,而按评估值征收。这其实是在为推动房地产税铺道。 相较房产税而言,房地产税是一个综合性概念。我国正式提出对居民住宅征收房地产税是近几年的事情。 2013年11月,十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,由此定下了房地产税先立法、后改革的“税收法定”原则,即“如果没有相应法律做前提,政府则不能征税”。 之后,房地产税的立法工作就此展开。但此次房地产税的立法跟以往的部门立法大不相同。此次房地产税法的起草,是由全国人大预算工作委员会牵头,财政部、国家税务总局等职能部门共同参与,同时也吸收了一些专家,组织形成一个团队来共同起草。 广受关注的是,在房地产税法中,是否会将现有的房产税和城镇土地使用税合并起来。 国务院发展研究中心研究员倪红日此前表示,房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来,已确定无疑。这则意味着,房产税将增加房地产保有环节的税负,而且是以房地产的评估值为征税基础,其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。 草案是否真如倪红日所言“要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来”,尚不得而知,不过,《中国经济周刊》记者获悉,目前,房地产税法草案已经基本完成。 “草案起草已经有一两年了。起草完成后,还要提交全国人大常委会审议。现在初步草案已经有了,至于什么时间出台,取决于高层对整个经济发展现状的判断以及纳税人的共识形成。”刘剑文说。 中国房地产税的改革方向已经清晰明朗:重大改革要有法有据。但是,对于征收房地产税,目前仍有较大的争议:一是征收目的问题,二是如何征收的问题。这些仍需时间厘清。 免征涉及人的居住权 张斌告诉《中国经济周刊》记者,社会各界讨论房地产税问题时涉及的目标主要有四个:一是打击炒房抑制房价;二是调节财富分配;三是作为基层政府的主体税种,完善地方税体系;四是促进土地资源的有效利用。 老百姓比较关注的是降房价。事实上,上海和重庆出台的房地产税试点方案的起因,均是以抑制房价和打击炒房为背景。 在抑制房价和打击炒房的目标之下,在张斌看来,房地产税征收有两个思路:一个是上海模式,对新增房产超过一定面积的部分征税,不涉及到存量;一个是重庆模式,涉及到存量,但只涉及少数高档住宅。 如果以抑制房价过快上涨和调节财富分配为房地产税征收的目标,则应侧重调节功能,设置较高的免征额,对基本住宅消费和改善型住房消费免征。这是老百姓最为关注的,毕竟房地产税一旦实施,买房后每年是否要交钱,要交多少钱,这些钱都需要从老百姓的口袋里拿出来。 2011年上海和重庆的房产税试点方案,都有免征条款:上海本地户籍居民人均60平方米免征,重庆对于新购房100平方米免征。除此之外,坊间热议的还有人均30平方米或50平方米免征。 刘剑文告诉《中国经济周刊》记者:“现在舆论一再强调并不是所有的私人房产都要征税,因为这涉及到纳税人的基本居住权和生存权保护问题。因此,在征税过程中需要有一个合理扣除,即有多少面积可以不征税。我很支持在征税过程中给予必要扣除,根据中国的现实状况,我认为人均30平方米、50平方米的扣除都是可以考虑的。” 普遍征收难度大 如果进行免征,就意味着绝大部分老百姓的自住型住宅甚至自住加改善型住宅两套以内,可能都在免税的范围之内。 但是,随着去年5月1日我国全面启动营改增改革,房地产税便被赋予了要扛起地方财政支出缺口这面大旗的重任。 长期以来,营业税都是地税收入的主要来源,且营业税具有稳定性、可控性等特点。而营改增之后,原本属于地税的“营业税”一下子改成了国税的“增值税”,地方税收失去主体税种,地税收入大幅下滑,目前“营改增”后在过渡期中央和地方对增值税5:5分成,但在过渡期后,如何建立完善地方税体系仍然是非常重要的问题。 再加上地方负债沉重、土地财政难以为继,多种情况下,房地产税被赋予另外一层重要角色也在所难免。 国家税务总局原副局长许善达表示,当初房地产税改革试点时提出了三个目标。第一个目标是增加地方政府收入。但现在看来,上海和重庆的房产税收入规模都极小。第二个目标是缩小居民收入差距。第三个目标是稳定房价。上海和重庆的房产税改革取得一定成效,但要期待它实现所有改革目标仍不太现实。 张斌的表达则更为直接:免征模式的房地产税一定成不了地方政府的主体税收,因为征收的范围有限,收入就有限。这种情况下的房地产税,根本不可能替代地方政府的其他收入来源,也填补不了营改增之后的地方财政缺口。 在张斌看来,美国式的房地产税,是普遍征收,收上来的钱主要用于满足当地公共服务的资金需求。如果我国出台房地产税的目的跟美国一样,那么,老百姓交的钱的数额要足够大,才能享受到跟地方政府直接挂钩的各项服务。 “总而言之,出台房地产税抑制房价的第一种思路,因涉及面小,社会争论少,推出难度也小,相比之下更容易推出来;但是作为弥补地方财政缺口的第二种思路,如果推出就要慎之又慎。因为普遍征收的话,千家万户都要缴税,能否完全征收上来很难说。”张斌说。

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房地产税何时开征?

记得今年年初,有权威媒体刊发了一篇《注意,房地产税快来了,2017年房价要跌了》的报道在热传。报道援引的是北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文的观点:本届人大任期到2017年底,因此,预计房地产税法最快在2017年底前通过,慢的话可能会在2017年底提交审议,在下一届人大任期内通过。就是上面的这段话,让很多人误读为2017年将开征房地产税并全面推行。

这让刘剑文很无奈:“其实这个观点是2013年十八届三中全会召开后说的,后来在很多场合都纠正过,但都没有真正修正过来。”他澄清道:“首先,本届人大任期不是到2017年底,而是到2018年3月份。

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