传闻中的厦门楼市众生相,楼市正在发生巨大而

2019-10-06 11:50 来源:未知

时至今日,很多人依然没能完全理解“房住不炒”的真正含义,觉得房地产调控只不过是走走过场,国家不会让房价真正下跌的。

任志强说,影响房地产走势的主要因素是调控政策,其它什么人口、金融和土地都是次要的。他说,“只要政府信誉没问题,大家就放心买房吧”。

买房人在观望 炒房客被套牢 房产中介改行卖保险 “腰斩”传闻中的厦门楼市众生相

他们给出的理由也很纯粹:房地产一头连着经济命脉,另一头拴着资本的利益,整个链条上除了没有房子的人以往都希望房价一直涨,房价下跌是“搬起石头砸自己的脚”,这种事情永远不会发生。楼市调控最终一定会沦为“空调”。

这话乍一听很玄乎,实际上任志强道出了中国楼市的核心秘密:中国的房地产明面上是市场经济,暗地里还是政策市,即国家想让它怎么发展它就要怎么发展。

一位曾从事过房地产行业的人士说,厦门房价的这一轮下跌,就是一个投资客逐步退出的过程。而厦门楼市,也终将回归理性。“就像大海的潮水,有涨有落,只不过潮退了,就可以看出谁在裸泳了。”

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在一场大雨之后,立秋之后的北京已经有了丝丝凉意。而在厦门,高温日比往年几乎多了一倍。8月以来,被称为“夏日魔王”的副热带高压持续统治着厦门。而让厦门处于全国舆论漩涡的却并不是它持续的高温,而是关于房价“暴跌”的传闻。这些天,岛上的人们,无论是身处闹市中的星巴克、麦当劳还是在环岛的海滨浴场,都在争论着厦门房价的走势。

甚至有人会搬出老年网红任志强的话,说中国房地产体量巨大,世界之最,不会轻易转向;且如今的调控都是无病呻吟,根本起不到降房价的作用;更重要的是中国城市化进程离国际发达国家水平70%,差至少20年时间,也就是说中国房地产还有20年的红利期。以上种种都很好地证明了,任志强房价“永涨论”依然成立。

拿最近三年房价的上涨来说,我们不难发现房价上涨是有逻辑极强的轮动效应的——2015年“棚改货币化补偿政策”启动,2016年二线城市大涨;紧接着2016年底“史上最严”楼市调控拍马杀到,一二线城市紧急刹车,但是三四线城市政策无比宽松,资金被引流到这里,三四线迎来大牛市,房价一骑绝尘而去,一些名不见经传的小城房价妥妥进入“万元俱乐部”,而环一线三四线城市甚至比肩二线城市,一些四线周边的五六线城市也跟着水涨船高,投资炒房情绪浓厚。

8月初,“厦门楼市崩盘”被市场热议,有自媒体报道称“厦门地价相比2016年几近腰斩,2016年的高价地有的不敢开盘,有的只能挥泪亏本甩卖,相比2017年3月高峰期,岛内每平米已经下降了1万元-1.5万元/平方米,岛外下跌6000-1万元/平方米”。一些评论文章更是直言厦门楼市“崩盘”、“神话”破灭。

事实真的如此吗?在如今多变的市场环境下,房地产真的会美好的永续发展下去吗?任志强的“房价永涨”论断真的成立吗?奇哥不敢苟同,因为最近一段时间,楼市变天信号明确:

到2018年6月份,我们可以清晰地看到,中国房地产市场虽然经历了一轮“调控血洗”,但还是完成了价格的升华——该涨的不该涨的地区,房价全部迎来了上涨,有些地区甚至是疯涨,开发商积压的高库存几乎全数消化殆尽,过去一年多三四线地方政府卖地价格越卖越高,赚钱赚到手软。

林钊是厦门一家房地产自媒体的主编。他这两天格外忙,无数的外地朋友打电话问他厦门楼市“崩盘”的情况。“厦门的楼市是在调整,是在最严格的限购限售令下,厦门楼市的投资客已经没有生存空间。一部分泡沫在破灭,但绝对不是崩盘。对于崩盘论,我们很气愤,准备写文章反击。”

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厦门楼市到底怎么了?北京青年报记者日前来到厦门,探访楼市的真实情况。

一,政策在转向,调控风暴或将更大规模席卷楼市,专家判断房价下跌预期已形成

以至于像任志强这样看多房价者总能预言得到应验,百发百中。任志强在5月底的时候又大放厥词称:未来20年,中国的城市化进程会达到70%,所以这20年仍然是房地产的红利期!言外之意就是说中国房地产在20年内还会继续一路上涨。

中介

说楼市调控政策转向相信很多人早有感觉,首先,从今年伊始事实上国家在调控的力度上不仅没有放松,还有加强之意,这一点从出台的次数上可见一斑,截止至目前全国楼市调控已经高达280次,已远超2017年全年,这表明国家在回归房地产居住属性上还是态度坚决的;

这一次奇哥真的不站任大炮,不仅如此,奇哥有理由相信任志强这次的预言铁定要失准了,“预言帝”的金字招牌这次大概率要搞砸了。

“房价比高峰时每平方米降了约1万元”

其次,政策的实施也更加严密,像摇号买房、禁止企业买房、加强管理落户买房以及离婚买房的微妙变化,不仅对于遏制炒房大有裨益,且提高了购房者的权益;

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8月9日,厦门思明区莲岳路上的一家千千房中介门店经理李佳告诉北青报记者,厦门房价的确降了,她所在门店主要代理的几个小区比如育秀里、莲岳里现在均价在四万八左右,比高峰时期降了大约1万元每平方米。莲岳里一套两室两厅66平方米的房子,卖300万元,还有议价空间,附近有松柏一小这样的优质小学,已经挂了好些日子还是无人问津。“以前都是好几个人抢一套房,门店都挤满了,现在店里来看房的人很少,一个月也难成交几套房。”

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首先,任志强在6月9日泰禾举办的活动中毫不掩饰对厦门楼市的看好,他直言不讳到,厦门前景美得、好得不得了。但大家都知道,就在他夸完厦门不到1个月,厦门楼市就开启了跌跌不休模式,截止到今天,厦门楼市已经普遍跌去了20%左右,土地更是拦腰下跌。对比两个月前任志强的话,成了名副其实的“臭嘴”。

思明区麦田房产体育路店的一名业务经理刘伟则表示,今年小区的挂牌价每平方米差不多跌了5000元左右,跌幅在10%左右。没有传闻中的那么厉害,下跌比较厉害一般是那种过度炒作的“老破小”,一些品质比较好的小区调整幅度很小。“与其说是全面暴跌,不如说厦门楼市开始分化,房产交易开始趋于理性。”

再者,国家调控楼市的意志有所升级,以前是命令“房住不炒”,今年7月底之后,国家的立场就更加鲜明了,“坚决遏制房价上涨”,国家此举是要大动干戈,扭转楼市预期,稳固房地产市场。

其次,经过最近两个月楼市不断释放重磅消息,奇哥第一次感觉到中国楼市正在发生巨大而深远的变化。

厦门湖里区的一个中介也表示,岛内房价普遍跌了1万元每平方米,岛外跌了5000元到10000元每平方米左右。由于议价空间变大,二手房挂牌价和实际成交的价差也比较大。“买房的客户都会参考2016年底的价位,高于2016年底的价格都很难成交。如果下跌持续,去年厦门最猛的一波涨幅将被抹平。”

在一系列政策转变之后,业内已经有多位大咖对楼市持悲观态度:有人建议及早出清三四五六线的劣质房产,有人劝诫炒房客抓紧逃离战场,更有人直言三四线城市没有未来,认为调控风暴或将更大规模席卷楼市。房价下跌趋势已形成,永涨神话也会就此粉碎,炒房客、开发商即将进入更艰难时期。

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从统计数据上来看,今年1-7月,厦门二手住宅挂牌均价分别为50908元、51000元、51060元、49245元、 49206元、49117元及48494元。厦门房地产联合网数据显示,2018上半年厦门二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套,与2017年下半年相比下跌28.63%。其中,二手住宅共成交6465套与2017年上半年20012套相比,同比下跌55.3%;与2017年下半年相比,环比下跌25.42%。

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1,中央对楼市定位有了新变化,从“房住不炒”到“遏制房价上涨”,转变是巨大的。等于中央直接掐死了消费者对楼市的预期,这将直接导致大举的炒房客、投资客和刚需购房者举棋不定,对扑灭市场之火大有裨益。

北青报记者注意到,在厦门的许多资讯网站,许多业主直接挂出房源卖房。“大降65万急售”“一口价、打八折”“诚心买条件还可以谈”等字眼频繁出现在卖房信息中。一名中介人士称,目前许多房东急着抛售房子,买房人多次下调房价或者承诺保税已经非常普遍。

二,房价下跌,成交量骤降,中介直言“不降价想成交很难”

奇哥说过,房地产预期一旦被扭转,这意味着房子不再具有投资价值,且很有可能现在进场买房就是买在高点,成为楼市的最后接盘侠,这种心理越扩大,楼市就越会摇摇欲坠,将把市场逐步引向冰冻。

“但客户普遍的心理是买涨不买跌”,李佳对北青报记者表示,由于没有成交量,厦门的好多小的房产中介门店都已经没有了生意,许多门店的员工都开始转行,一位做了好多年房地产经纪的朋友前几天刚转型去做保险了。

传闻中的厦门楼市众生相,楼市正在发生巨大而深远的变化。传闻中的厦门楼市众生相,楼市正在发生巨大而深远的变化。俗话说,春江水暖鸭先知,这楼市的冷暖也只有房产中介们最先触摸得到。根据中介平台的统计数据和中介人员的透露,更加佐证了市场变天的趋势。尤其是“棚改半叫停”之后,三四线城市中介的普遍反映都是:卖房的多了,且业主都透露可以有议价空间,而且明确表示比较着急。

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买房人

据21世纪门店经理透露,现在选择抛房的大多都是炒房投资客,他们前两年地价买入了不少项目,现在很多房子刚拿到房产证他们就迫不及待地要套现了,一则是因为房价在阴跌,等下去就是资产蒸发;二则,房产税这个“大老虎”开征的声音越来越近了,很多人提心吊胆,早就酝酿逃跑了。

传闻中的厦门楼市众生相,楼市正在发生巨大而深远的变化。2,如上文所说,部分城市房价已经开启下跌模式,这对于购房者的信心打击是加倍的。过去所有人都认为“房价永涨”,“买房后躺着稳赚”,但经过这几个月的调控不断收紧,政策逐渐加码,像企业购房、落户购房、离婚购房等这些钻空子的行为都已经被相继叫停了,这意味着市场投机空间越来越小,奇哥说过,没有投机的市场将会逐渐回归理性,房价也会逐步回落。

“再等等,不要当最后的接盘侠”

而实际情况是,现在刚需购房者也不傻,虽然有换房的需求,但是多数人还是会一眼盯着市场,一眼盯着政策,在当前这个政策疾风骤雨的关键节点,很多人都已经搁置了购房计划,理由很简单,国家都强硬表示“房价不准涨”了,他们也就不着急了,谁也不想在高位接盘。

厦门、天津、杭州等地房价出现不同程度下跌,加之二手房价格虚高,接盘侠难觅,很多业主能深刻感觉到市场在变冷,他们的信心正被逐渐瓦解。不过,对于刚需购房者而言,这倒是利好消息。

虽然楼市成交惨淡,厦门却不乏在观望中犹豫的买房群体。姚雯是厦门的一位公务员,2013年在厦门岛外集美区买了一套房子,不到五年,她150万元左右买的70平方米的两居室在去年高峰时期已经升值到了近300万元,由于考虑到孩子上学的问题,她一直想把房子置换到岛内。这两个月,她一边寻找新房,不断在岛内看房,一边在着手卖房。

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这两个月,姚雯感觉她是陷入了一个两难的境地。一方面是自己的房子挂出去以后无人问津,在跟中介商量之后,她把价格降到了260万元,来了几个看房客,其中有一个要价240万元,结果一犹豫,这位看房人就已经在同小区定了另外一套房,已经交完定金了。另一方面,岛内的中介天天给她打电话,推销特价房,打折房。

三,土拍“寒流”来袭,开发商资金短缺严重,房价上涨预期彻底破灭

3,炒房客在不计代价抛房。最突出的当属北京炒房客集中抛售,据悉北京大“地主”这次一口气卖41套房子,而且是打包打7折的巨大优惠力度,惊呆了世人。业内专家分析称,这么着急出手,只能说明某些人真的慌了!

姚雯所在小区出售的房源有二十几套。她说,“以前是卖方市场,看中的房源一犹豫就被人抢走了,现在压力转移到了卖房人身上了。买卖双方的心理博弈已经悄然发生了逆转。买房人现在都不着急,慢慢挑,中介现在都反过来帮着买房人砍价。”

我们经常说,房价高是因为地价高,降房价首先要压地价,如今最能影响楼市变化的也是土地市场的“寒流”来袭:据机构统计显示,前7个月全国累计流拍了近800宗土地,其中厦门、南京、杭州、太原尤为突出——太原不久前被称为最有潜力的土拍却遭遇巨大滑铁卢:8块地、130亿,结果1分钱没收到!全部流拍!其它城市也是要么流拍,要么勉强以底价成交,溢价率连前几年的一半都不到。

为什么会慌?当然是房地产的天出现了巨变,且这种巨变对拥有多套房者极其不利:一是房地产税加快步伐出台的声音愈甚,炒房客忌惮房产税的威力。如此规模的房产每年交税都要花百万、千万了吧;二是,市场正在进入“冬眠期”,房价下跌趋势已经形成,这对于期待房价上涨,赚差价的炒房客来说,无异于闷头一棍,房价不涨对他们来说就是跌,就是亏,现在不抛售难道等各种不利因素全部聚齐再行动吗?

姚雯说,她的孩子明年幼升小,还有大约半年多的时间,她还可以再观望观望。

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在厦门从事教育行业的王楠也是观望群体的一员,她原本打算入手一套岛内的小一居,但亲戚朋友们都劝她再看看,厦门的楼市过去几年涨的太多了,现在的下跌可能才刚刚开始。“我好多朋友都劝我,宁可再等等,等这一波降价潮稳定下来,不要当最后的接盘侠。”

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