楼市进入或抬或压时刻,房地产投资增速创近一

2019-10-06 11:49 来源:未知

南京、重庆等多个城市启动了又一轮房地产调控。本轮地方政府的调控虽然着眼点不同,但对下半年的楼市交易将产生重要影响。

从土地成交情况看,以二线为主的多个城市住宅地块溢价率全面上行,3月下旬来部分城市的土地市场相比1~2月的低迷有所恢复,从拿地城市看,最热点城市集中在二线城市:4月,武汉、杭州、苏州、合肥等城市单月卖地超过200亿;5月以来,包括苏州、天津、济南等热点二线城市土地密集出让。

“房住不炒”定位近期又被重申,“稳”是目前阶段房地产调控的主要目标。随着城市分化愈发明显,“一城一策”也呈现出更大的差异性,政策面边际呈现有松有紧的局面。

一线城市深圳也于近日出台了调控细则。继深圳市发布“7·31新政”后,8月14日深圳市规划国土委又发布了执行细则,这其中一个较新的条例是,个人购房的限售时间,将被写进房产证。

中原地产研究中心统计数据显示,截至5月14日,年内抢地过百亿的房企多达29家,在2018年同期只有24家企业,2017年同期只有18家。其中最多的融创高达626亿、碧桂园465亿、新城422亿。另外包括万科、中海、绿地、旭辉、金地、华润、龙湖、阳光城、保利等企业拿地超过200亿。

虽然目前大多数中小房企正在面临着优胜劣汰的生存问题,但是并不妨碍那些龙头房企正在悄然拿地,增加土地储备。据克而瑞统计,截至4月末,包括融创中国、碧桂园、绿地控股、万科、新城控股在内的5家房企新增土地货值超千亿元;58家房企新增货值超百亿元。二线城市是它们的重仓地。

一家房产机构高层指出,上半年不少开发商对楼市还有较高的预期,然而经过7个月时间以及近期又一轮调控,开发商对后期的期待做出了重新调整。

例如,4月26日上午,合肥土拍进入连拍第二天,12宗913.123亩土地全部成交,揽金76.675亿元。虽然是县域地块,但相比前一天25日的合肥市区地块拍卖房企热情不减,一块地20多家房企现场竞拍连续上演。两天土拍成交26宗2270亩,揽金213亿元。

而且,当前经济增长很大程度上仍需要房地产支撑。国家统计局数据显示,1~4月固定资产投资同比增长6.1%,较1~3月回落0.2个百分点,这其中11.9%的房地产开发投资增速贡献巨大。受全球经济增长放缓、中美贸易摩擦再起波澜的影响,未来出口增速继续承压。而出口作为拉动中国经济增长的三驾马车之一,对中国经济增长将造成一定下行影响。

按重庆市国土房管局联合重庆市公安局8月14日的专题会议,房企和中介机构如有造谣传谣、炒卖房号、非法集资、造假骗贷等行为,可能会被认定为房地产领域的违规犯罪行为。此外,通过炒卖房号、违法收取购房人所谓“指标费”“茶水费”等购房款以外的其他费用,也将被认定为非法牟利的行为。

不过,在拿地方面,1~4月份,房地产开发企业土地购置面积3582万平方米,同比下降33.8%,降幅比1~3月份扩大0.7个百分点;土地成交价款1590亿元,下降33.5%,降幅扩大6.5个百分点。

中国人民银行金融市场司副司长邹澜表示,2019年,央行还将继续严格遵循“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。

“一些在上半年还在犹豫等等、看看能不能拿到更高预售价的项目,下半年恐怕会及早上市。既然拿不到更高的预售价,楼市销售行情也不会真正逆转,不如早点出货回笼资金,以减轻压力。”前述市场经理说。

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顾云昌认为,拿地指标下滑,房企拿地积极性不高,可能出于对楼市预期不是很好的考虑,也显示出房企资金链不宽松的情况。

扰乱楼市秩序“违法”

从区域分布来看,东部地区尤其是长三角等地的市场回暖对房地产投资的带动十分明显。数据显示,1~4月份,东部地区房地产开发投资19043亿元,同比增长10.8%,增速比1~3月份提高0.5个百分点;中部地区投资7177亿元,增长8.7%,增速提高0.3个百分点;西部地区投资7083亿元,增长18.4%,增速回落0.5个百分点。

棋局之上,属于整个楼市的春天还未到来,只有部分硬核的一二线城市,它们的房地产市场已率先热了起来。

一家中型房企市场部经理指出,上半年虽然公司也有销售压力,但有去年的业绩打底并不会太慌,而且对下半年还有期待。然而下半年对楼市持续调控以及不放松,将使已经紧绷的资金变得更加紧张。

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分析师认为,将扰乱楼市秩序上升为违规以至违法的高度,在楼市调控中并不多见。然而针对房企以及中介机构收取所谓“茶水费”等行为的规范,将对遏制场外加价的行为产生重要影响。

投资增速创新高

房价上涨也是支持房企加快项目入市的一个因素。4月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比增长0.6%,同比增长11.4%;二手住宅价格指数环比增长0.5%,同比增长7.9%。其中,一二线城市新房价格环比涨幅略有扩大,三线城市涨幅回落。

8月13日南京市住房保障和房产局发布消息,将在南京全市范围暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。南京由此成为继上海、深圳、杭州、西安等城市之后,第7个暂停企业购房的城市。

业内人士分析指出,尽管土地成交降幅略有扩大,但土地市场分化明显,各大开发商目前将资金集中到一二线尤其是二线城市,近期的土地市场较为火爆。

国家统计局数据显示,1~4月,房企到位资金同比增长8.9%,较1~3月上升3个百分点,连续两个月上升,且为一年半以来的高点。其中,国内贷款同比增长3.7%,较上月上升1.2个百分点;定金及预收款同比增长15.1%,上升4.6个百分点;个人按揭贷款同比增长12.4%,较1~3月上升3个百分点。4月当月,房企到位资金同比增长18.4%,环比提高5.3个百分点。

业界认为,虽然企业购房的市场有限,然而暂停企业购房的意义更大,堵住部分投资客入市渠道的时候,也传递了调控不会放松、楼市将继续收紧的信号。

严跃进说,从新开工的动作来看,企业积极进行新开工。尤其是近期房屋销售行情还不错,很多企业对于后续房屋销售的乐观情绪也在增强。对于开发商来说,若是资金压力不大,那么高周转的模式就会重新启动,进而体现在新开工等领域节奏的加快。

mg4355娱乐场,杨科伟预计,2019年后续销售表现仍将“维稳”,仅东部地区成交增长来支撑整体行情继续扩大增幅,难度较大,尤其是政策宽松预期减弱之后率先“入市”的东部地区刚需和改善需求或又将观望,因此预计未来整体市场走势将“以稳为主”。随着市场企稳回升,先前成交的新增土地将陆续开工,转化为新开工继续支撑房企开发投资的增长。

一家今年冲刺千亿规模的开发商副总裁告诉记者,下半年三四线城市的压力更大。在这些城市的竞争将更加激烈。因而加快在这些城市的建设,把资金快速收回来成为不少房企今年的重要策略。

定金及预收款、个人按揭快速增长,说明了房地产市场销售的回暖程度。数据显示,1~4月份,商品房销售面积42085万平方米,同比下降0.3%,降幅比1~3月份收窄0.6个百分点。

“政府一边在不断投放调控政策,打压楼市里面的投机行为,一边在通过货币政策适度放松等策略在维持房地产的运行,既不能让楼市暴涨,也不能让楼市暴跌,就是要维持楼市的稳定性。”一位房地产人士表示。

另一个指标,是房地产投资增速,三四线的投资出现较快增长。有开发商认为,这背后反映出房企对后市的一些判断。

张大伟说,中型房企成为抢地的主流企业,房地产市场拿地看融资,融资难时土地流标多,最近很多城市出现了多宗之前流标土地成交的现象,融资缓解带来的市场活跃快速提升。

顾云昌认为,房地产开发投资增长快与房企去年大量拿地有关,地方政府要求拿地后一定时间内房子必须盖起来。

南京暂停企业购房的次日,重庆发布了新的调控政策。着眼于整顿房地产销售秩序,重庆此次的楼市政策还联合了公安局,其力度之大为此前所少见。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经记者分析,在今年1~2月房地产市场相对低迷的情况下,信贷宽松叠加部分城市的政策放松,楼市在3~4月份再次出现了复苏企稳。拆分单月数据看,4月销售面积12256万平米,销售额1.21万亿,同比上涨了13.9%,销售面积同比上涨1.3%。

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其操作细节大致为,以购买网签时间为准,今年7月31日之前购买的商务公寓和住房不在限售之列;此后购买且属禁止转让范围的,商务公寓自登记之日起5年内、商品住房自登记之日起3年内不予办理转移登记,并在不动产权利证书“附记”栏中记载。

在房地产到位资金方面,数据显示,1~4月份,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1~3月份提高3个百分点。该增速也是创下了近期的新高,尤其是近两月的增幅大幅提高。其中,国内贷款8955亿元,增长3.7%;利用外资34亿元,增长1.0倍;自筹资金15687亿元,增长5.3%;定金及预收款17249亿元,增长15.1%;个人按揭贷款8031亿元,增长12.4%。

看似矛盾的楼市指标透露出走势。一方面,商品房销量和拿地指标仍在下行。5月15日,国家统计局发布的数据显示,1~4月份,商品房销售面积同比下降0.3%,房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%。

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